Baurecht ist eine Wissenschaft für sich. Besonders schwierig wird es, wenn Neues im Außenbereich entstehen soll. Denn dort gilt grundsätzlich: bauen verboten. Ausnahmen gibt es nur für einige wenige.
Bauen im Außenbereich ist grundsätzlich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn das Bauvorhaben zu einer Reihe von gesetzlich aufgelisteten Sondervorhaben gehört, die nur oder vornehmlich im Außenbereich angesiedelt sind. Das regelt § 35 des Baugesetzbuches.
Die erste Frage gilt der Bedeutung des Wortes „Außenbereich“. Der Gesetzgeber hat hierfür die salomonische Formel gefunden: Außenbereich ist alles, was nicht im Innenbereich liegt beziehungsweise alles, was nicht in den Geltungsbereich eines Bebauungsplans fällt. Und auch der Begriff „Innenbereich“ ist rein juristisch zu verstehen.
Er meint nicht einfach alles, was sich in dem Raum befindet, der von den Ortsschildern markiert ist. Vielmehr ist ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil gemeint. So ist es möglich, dass sich sogar innerhalb eines Ortes Außenbereiche befinden, eine größere unbebaute Fläche beispielsweise, oder dass eine Splittersiedlung zwar im Zusammenhang bebaut ist, sie aber trotzdem als Außenbereich gilt, weil sie rechtlich nicht den Status eines „Ortsteils“ hat.
Außenbereich ist alles, was nicht im Innenbereich liegt
Auf diesen als „Außenbereich“ definierten Flächen darf also grundsätzlich nicht gebaut werden. Dahinter steht die Absicht, eine Zersiedelung nicht nur der Landschaft, sondern der Flächen insgesamt zu verhindern. Dabei gibt es bestimmte Wirtschaftsformen, die vor allem im Außenbereich angesiedelt sind. Das gilt insbesondere für die Landwirtschaft. Ein Bauherr muss also nachweisen, dass er Landwirt ist und sein Einkommen überwiegend aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit erzielt. Diese muss nachhaltig sein. Es genügt also nicht, sich einfach ein paar Schafe zuzulegen, um als Landwirt zu gelten und bauen zu dürfen.
Auch was gebaut wird, unterliegt strengen Regeln. Grundsätzlich gilt, dass das Bauvorhaben im Zusammenhang mit der Landwirtschaft stehen muss. Der Neubau eines Stalles stellt für einen Bauern deswegen baurechtlich kein Problem dar, wenn er damit benachbarter Wohnbebauung nicht zu nahe rückt und die dortigen Bewohner durch Lärm und Gestank beeinträchtigt.
Bei Wohnungen aber sieht es anders aus. Ein Austragshaus oder eine Wohnung für die „Ausgedinger“ – das bisherige aktive Bauern-Ehepaar im Rentenalter – kann gebaut werden. Der Einbau einer Ferienwohnung ist auch möglich, wenn sie als Zubrot für die Landwirtschaft betrachtet werden kann. Ein Wohnhaus hingegen, das ausschließlich zur Vermietung dienen soll, wird schwerlich genehmigt werden.
Die “Privilegierung” ist an Regeln gebunden
Auch an die Beendigung der Landwirtschaft hat der Gesetzgeber gedacht. Ehemalige Landwirte sollen nicht gezwungen sein, Haus und Hof zu verlassen. Um den Erhalt ihres Anwesens zu ermöglichen, dürfen sie im Zeitraum von sieben Jahren nach Aufgabe der Landwirtschaft Wohnungen in die bestehenden landwirtschaftlichen Gebäude einbauen. Es dürfen dann aber nicht mehr als insgesamt fünf Wohnungen sein, also inklusive der bereits bestehenden Wohneinheiten.
Aber Achtung: Die sogenannte „Privilegierung“ endet baurechtlich nicht erst mit dem Auszug der letzten Kuh aus dem Stall. So mancher hat schon eine böse Überraschung erlebt, als er bei der Ablehnung seines Bauantrags feststellen musste, schon seit mehr als sieben Jahren nicht mehr privilegiert zu sein.
Gesunder Menschenverstand versus Baugesetz
In der Praxis führen die Regeln des § 35 BauGB immer wieder zu Fragen und Zweifeln. Wer kennt nicht den Tennenbau auf der grünen Wiese, der komplett in Wohnungen verwandelt wurde, wer weiß nicht von (ehemaligen) landwirtschaftlichen Anwesen, auf denen schon wieder ein Zuhaus genehmigt wurde, während andere vermeintlich ähnliche Bauvorhaben untersagt werden.
Der „gesunde Menschenverstand“ beurteilt Bauvorhaben oft anders als das Baugesetz und diejenigen, die es auslegen. Und eine Objektivierung ist schwierig. Denn: „Jeder Fall ist gesondert zu betrachten“ – so lautet zumindest die Antwort, die man von den Behörden gerne bekommt. So mancher Bauherr schöpft deshalb aus seinem eigenen Erfahrungshorizont und seiner subjektiven Einschätzung die Hoffnung, mit seinem Vorhaben durchzukommen. Doch viele scheitern mit ihren Bemühungen.
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