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Hotel auf Krankenhausareal in den Startlöchern

Tegernseer Luxus-Bohne kommt

Von Nicole Kleim

Käufer verschwanden, Bauträger sprangen überraschend ab. Jetzt scheint das seit knapp 20 Jahren leerstehende Krankenhausareal in Tegernsee mit der Gilchinger Firma Planquadrat seine Bestimmung gefunden zu haben. Pech hat nur ein alter Lindenbaum.

Und so könnte das in Bohnenform geplante Luxus-Hotel auf dem ehemaligen Krankenhausareal bei Nacht ausschauen. / Visualisierungsbild: planquadr.at

Lange hatte man auf den Bauantrag für das in Bohnenform geplante Luxus-Hotel für 70 Millionen Euro auf dem ehemaligen Krankenhausareal gewartet. Lächelnd erklärte der aus Salzburg stammende Architekt Florian Medicus die zeitliche Verzögerung:

Ich hatte die „geschlossene“ Außenholzfassade zunächst nicht verstanden.

„Planungsintensive Details“ hätten den Bauantrag nach hinten verschoben. Für die Gilchinger Firma Planquadrat ist es, neben den Tegernsee Villen, das zweite Großprojekt im Tal. Wie berichtet, hatte der Gilchinger Bauträger im Oktober vergangenen Jahres das 7.600 Quadratmeter große Grundstück zwischen Hochfeld- und Bahnhofstraße gekauft, nachdem die Bremer Residenzgruppe überraschenderweise abgesprungen war.

Planquadrat-Geschäftsführer Thomas Hofer stellte zu Beginn der Sitzung das Konzept inklusive Änderungen noch einmal vor und zeigte anhand von Bildern, wie das Hotel samt der drei Wohnhäuser in Zukunft aussehen würde.

Ein drittes, unterirdisches Garagengeschoss, mehr Stauraum und Abstandsflächen, die Errichtung eines Cafés auf dem Flachdach des Hotels, die Fällung eines 100 Jahre alten Lindenbaums – diese Änderungen sah der Bauantrag vor, den die Gilchinger Firma Planquadrat T2 GmbH gestern dem Tegernseer Stadtrat vorlegte.

Tiefgarage jetzt mit drei Ebenen

Die Firma Planquadrat T2 GmbH als neue Eigentümerin und Rechtsnachfolgerin der Bremer Residenzgruppe übernahm das Hotel- und Wohnbauprojekt des Voreigentümers mit den entsprechenden Vorgaben des städtebaulichen Vertrages, der extra für dieses Projekt entwickelt und notariell beurkundet wurde. Und der entsprechend des „Tegernseer Modells“ umgesetzt werden sollte.

Doch der erwartete Bauantrag für die drei Mehrfamilienhäuser mit ursprünglich 92 Eigentumswohnungen und einem 4-Sterne-Hotel mit rund 130 Zimmern blieb aus. Der 17 Ordner umfassende Bauantrag der Firma Planquadrat ließ keinen Zweifel daran, dass es sich um eine „enorme Baudichte“ handele, und dass „weder das Hotel noch die drei Wohnhäuser so wie im städtebaulichen Vertrag angegeben, funktionieren können“, betonte Thomas Hofer in der gestrigen Stadtratssitzung.

Haus 1 der insgesamt drei geplanten Wohnhäuser. /Visualisierungsbild: planquadr.at

Eine zweigeschossige Garage, so wie sie laut Vertrag vorgesehen war, würde den Bedarf an insgesamt 304 Stellplätzen für die insgesamt 130 Hotelzimmer mit 260 Betten sowie 85 Wohnungen gar nicht erfüllen können. 190 Stellplätze bräúchte man allein für das Hotel, die restlichen 114 für die Wohnungen, erklärte Hofer.

“Je größer, umso besser”

Hinzu kommen die 21 geplanten Luxus-Wohnungen, darunter vierzehn 4-Zimmer-Wohnungen und sieben 3-Zimmer-Wohnungen, die im Rahmen des Tegernseer Modells günstiger an einheimische Familien verkauft werden sollen. Deshalb sei eine dritte Untergeschoss-Ebene notwendig. Außerdem wolle man den Welcome-Bereich so attraktiv wie möglich gestalten und breite Fahrwege gewährleisten.

Das ist zwar sehr kostspielig, funktioniert aber nur so.

Bauamtsleiterin Betttina Koch erklärte, dass es aus baurechtlicher Sicht keine Einwände dagegen gäbe, da die Baugrenzen nicht überschritten werden. Norbert Schußmann (CSU) befürwortete die Tiefgaragenerweiterung. „Je größer die Tiefgarage, umso besser.“ Auch Florian Widmann (CSU) fand, dass es „das Schlimmste wäre, wenn die Tiefgarage so unattraktiv wäre, dass sie niemand nutzt.“ Und Peter-Friedrich Sieben war der Meinung, dass eine Erweiterung ganz andere Möglichkeiten eröffne, gerade im Hinblick auf künftige Veranstaltungen.

Ein Café auf dem Dach der Bohne

Als eine der „kniffligsten Aufgaben“ sah es die Firma Planquadrat an, eine barrierefreie Zufahrt entlang des Karolinenweges zu schaffen. Im Bebauungsplan sei dies aktuell über Treppenaufzüge gelöst. Vorerst solange, bis man wisse, was mit der Feuerwehr passiert.

Neu beantragt wurde auch, eines der Wohnhäuser um 1,50 Meter in Richtung Hochfeldstraße zu rücken, um die östliche Baugrenze einzuhalten. Damit vergrößere sich lediglich der Abstand zwischen dem Hotel und dem Gebäude (Haus A), wie Bettina Lang erklärte, „größer werde dadurch nichts.“

Wohnhaus 2 / Visualisierungsbild: planquadr.at

Auf dem flachen Dach des Hotelgebäudes sieht das Konzept ein kleines Café samt Dachterrasse, Lobby, Bar und Restaurantbetrieb vor, das auch für Gäste „von außen“ geöffnet werden soll. „Damit die schöne Fläche nicht ungenutzt bleibt“, wie Hofer erklärte. Diese Idee fand auch im Stadtrat Zustimmung.

Peter-Friedrich Sieben (FWG) begrüßte das Vorhaben: „Das ist ein wichtiger Punkt, dass man das Café künftig selbst nutzen kann – eine Aufwertung für Tegernsee.“ Auch Rudolf Gritsch (CSU) freute sich: „So kann man dann von der Höhe aus auf den See schauen.“

Flachdach für die Öffentlichkeit zugänglich

Ob das Café denn im Bebauungsplan festgeschrieben sei und bleiben würde, wollte Martina Niggl-Fisser (BürgerListe) wissen. „Nein“, lautete die Antwort von Bauamtsleiterin Bettina Koch. Das Flachdach dürfe laut Bauantrag auf einer Fläche von 250 Quadratmetern für „technische Einrichtungen“ genutzt werden. Wie, sei dem Bauträger überlassen.

Florian Kohler (BürgerListe) fragte, ob man denn nicht vertraglich festlegen könne, dass das Café immer öffentlich zugängig sei. „Wir sprechen über 30 Jahre“, antwortete Hofer. Auch das müsse man dem künftigen Betreiber überlassen. Ein solcher habe sich für das Café zwar schon gefunden, teilte Hofer mit, allerdings wollte er den Namen noch nicht verraten.

Alter Lindenbaum kommt weg

Im Zuge der Baumaßnahme kommen elf Laubbäume weg. Die Fällung eines 100 Jahre alten Lindenbaumes wurde zusätzlich beantragt. Man würde jedoch die Fällung kompensieren und die Bäume durch 16 neue ersetzen. Hofer:

Ich glaube, die Linde hätte die Baumaßnahme sowieso nicht überlebt. Auch für die Feuerwehr ist der Standort des Baumes nicht ideal.

Und Architekt Medicus fügte hinzu, dass der Baum sowieso nicht mehr im einwandfreien Zustand sei. Große Mengen Totholz habe man schon entfernen müssen, und der Baum sei von Efeu und Misteln befallen.
Martina Niggl-Fisser sah das nicht so locker: „Nur weil ein Baum von Misteln befallen ist, heißt das nicht, dass er stirbt. Trotz der Ersatzbepflanzung sollte man versuchen, die Linde zu erhalten.

So einen alten Baum kann man nicht ersetzen. Außerdem macht man damit den Lebensraum für die Vögel kaputt.

Sie verstehe nicht, warum nicht alles versucht werde, den Baum zu erhalten. Zumal es der letzte alte Lindenbaum in dieser Straßenseite sei. Hofer sagte, auch ihm sei es ein Anliegen, den Baum zu erhalten. Aber dies wäre nur auf Kosten eines der drei geplanten Wohnhäuser möglich. Und durch den Wurzelumfang des Baumes wäre es ein teures und sehr aufwendiges Unterfangen, den Baum mit Baggern zu versetzen.

Hier geht es nicht um einen Baum. Das sehen Sie, wenn Sie berücksichtigen, was wir in dieses Projekt investieren.

Wohnhaus 3 / Visualisierungsbild: planquadr.at

Dennoch habe er mit Bürgermeister Johannes Hagn (CSU) schon abgesprochen, dass man versuchen werde, den Baum zu schützen, indem man diesen vorsichtig ausbaggert, jede Wurzel einzeln freilegt und ihn versetzt. Nur habe er die Befürchtung, dass er es nicht überleben wird. Deshalb plädiere er für einen neuen Baum. Schußmann (CSU) sah das ähnlich :

Der Baum ist gesundheitlich angeschlagen und steht im Weg. In Gottes Namen, dann kommt der Baum eben weg.

Niggl-Fisser bestand allerdings darauf, dass es sich dabei um einen mit der gleichen Höhe von 10 Metern und dem gleichen Stammumfang von 20 bis 25 Zentimetern handeln sollte. Hagn schlug vor, dass der Durchmesser von einem der 16 Ersatzbäume mindestens 25 Zentimeter haben sollte. So stimmte der Stadtrat letztendlich allen Punkten des Bauantrags einstimmig zu.

Thomas Hofer will nun zügig loslegen und sein Projekt zeitnah umsetzen. Anfang 2018 soll mit dem Bau der Bohne begonnen werden. Er plant eine Bauzeit von zwei Jahren ein, sodass Anfang März/April 2020 das Grundstück auf dem ehemaligen Krankenhausareal endlich eine neue Bestimmung gefunden zu haben scheint.

Freuen sich auf den Baubeginn: Planquadrat-Geschäftsführer Thomas Hofer (links) und Architekt Florian Medicus.


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