Es gibt die verschiedensten Modelle der Immobilienverrentung, darunter die Immobilienleibrente und Nießbrauchregelungen. Der Immobilien-Teilverkauf stellt jedoch eine Sonderform dar, denn dabei wird lediglich ein Anteil von Haus oder Wohnung verkauft. Verkäufer profitieren im Nachgang von frei gewordenem Kapital, das ihnen das Bestreiten ihres Lebensunterhalts im Alter erleichtert. Doch wie genau funktioniert so ein Teilverkauf von Immobilien überhaupt und ist er wirklich lohnenswert für Eigenheimbesitzer?
So funktioniert der Immobilien-Teilverkauf
Der Begriff Teilverkauf mag anfangs etwas irreführend wirken. Es handelt sich dabei aber in der Regel nicht um den Verkauf bestehender Wohneinheiten oder Zimmer innerhalb einer Immobilie, sondern vielmehr um die Veräußerung eines prozentualen Anteils. Unternehmen wie die Deutsche Teilkauf erwerben diesen Anteil und zahlen Verkäufern den Verkaufserlös aus.
Ablauf eines Teilverkaufs von Immobilien
Im ersten Schritt fordern Interessenten ein Angebot bei einer Teilkauf-Gesellschaft ihrer Wahl an. Daraufhin erfolgt eine erste Angebotsabgabe durch das betreffende Unternehmen. Sobald ein Gutachten über den Wert der Immobilie vorliegt, folgt ein verbindliches Angebot, auf Basis dessen die zukünftigen Vertragsparteien offene Fragen klären oder Anpassungen vornehmen können.
Kommt es zum Kaufvertrag, wird dieser von einem Notar beurkundet wie es bei der Überschreibung von Immobilien oder Teilen davon immer der Fall ist. Ist dies geschehen, erhalten die Teilverkäufer ihren Verkaufserlös, den sie für individuelle Zwecke einsetzen können – sei es als privaten Rententopf, aus dem geschöpft werden kann, für Renovierungen, für Reisen oder auch zur Tilgung bestehender Schulden.
Teilverkauf – Rechte und Pflichten
Wer den Teilverkauf eines Eigenheims anstrebt, kann weiterhin darin wohnen bleiben und erhält dennoch freigewordenes Kapital. Aus diesem Recht ergeben sich aber natürlich auch Pflichten: Ehemalige Volleigentümer werden nun nämlich zum Teilmieter der bewohnten Immobilie. Sie müssen also ein monatliches Nutzungsentgelt an die Teilkauf-Gesellschaft abführen.
Im Gegenzug für dieses Nutzungsentgelt sichert der Teilkäufer seinen Vertragspartnern nicht nur ein reines Wohnrecht, sondern ein erstrangiges Nießbrauchrecht zu, wie es auch oft bei der Überschreibung von Immobilien zu Lebzeiten der Fall ist.
Nießbrauch – was bedeutet das?
Ein reines Wohnrecht beinhaltet lediglich das Wohnen in einem Haus oder einer Wohnung. Ein Nießbrauchrecht ist weitaus umfassender, denn es ermöglicht es dem Nießbrauchnehmer weitgehend frei über die bewohnte Immobilie zu verfügen. Ausgeschlossen sind von diesem Recht, das sich nach § 1030 BGB ergibt, lediglich die böswillige Zerstörung sowie die Veräußerung der Immobilie. Nießbrauchnehmer können die bewohnte Immobilie sogar vermieten. Nießbrauch wird im Grundbuch verankert.
Bei welchen Immobilien kommt ein Teilverkauf infrage?
Grundsätzlich kommen für einen Immobilienteilverkauf sämtliche Arten bewertbarer Grundstücke in Betracht. Besonders häufig wird dieses Modell bei Wohnhäusern, aber auch bei Eigentumswohnungen genutzt. Ebenso ist in vielen Fällen ein Teilverkauf von Grundstücken möglich.
Gerne wird das Modell Teilverkauf auch von gewerblichen Eigentümern genutzt, die durch durch die prozentuale Veräußerung frisches Kapital gelangen möchten. Meist wird die Option Teilverkauf dann genutzt, wenn Kapital benötigt wird, ein Kredit aber nicht möglich ist. Dies betrifft vor allem GmbH, die häufig nur schwer Kredite bekommen, aber auch ältere Menschen, die aufgrund ihrer zu erwartenden Restlebensdauer nicht mehr als langfristig rückzahlungsfähig gelten.
Vor- und Nachteile von Immobilien-Teilverkauf
Verkäufer müssen ein monatliches Nutzungsentgelt für die Immobilie abführen. Meist liegen diese Entgelte zwar unterhalb des Mietspiegels, dennoch stellen sich eine finanzielle Belastung dar, die sich vor allem auf Dauer aufsummiert. Einige Eigenheimbesitzer können sich auch nicht dazu durchringen, nicht mehr alleiniger Eigentümer ihres Zuhauses zu sein.
Für die meisten Verbraucher, die dieses Modell nutzen, überwiegen aber die Vorteile: Sie können in ihrem Objekt wohnen bleiben und leisten im Gegenzug vergleichsweise geringe monatliche Zahlungen.
Wann ist der Teilverkauf eines Eigenheims sinnvoll?
Es gilt immer, im Einzelfall zu prüfen, ob ein Immobilien-Teilverkauf sinnvoll ist. Meist ist das dann der Fall, wenn größere Anschaffungen ins Haus stehen, die anderweitig nicht gestemmt werden können – etwa größere Investitionen oder Aufwendungen für eine Verbesserung der Lebensqualität.
Alternativen zum Teilverkauf
Gerade im Alter können auch andere Modelle der Immobilienverrentung interessant sein, so beispielsweise die Immobilienleibrente oder ein Komplettverkauf. In manchen Fällen kann ein herkömmlicher Verkauf mit Nießbrauchrecht sinnvoller sein. Ebenso ist ein normaler Verkauf mit nachfolgendem Umzug eine Alternative.
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