“Nur mit Gastronomie nicht zu finanzieren”

von Rose Beyer

Bereits im Juni berichteten wir darüber, dass der Lieberhof in Tegernsee verkauft werden soll. Nur kurze Zeit später verhängte der Tegernseer Stadtrat eine Veränderungssperre. Konkret bedeutet dies, dass auch nach dem Verkauf des Lieberhofs die touristische Nutzung bestehen bleiben muss.

Nun steht das Objekt allerdings auf einer Immobilienplattform zum Verkauf. Für 16,5 Millionen Euro wird der Lieberhof als “Bauernhaus” einsortiert und unter dem Bereich “Wohnen” angeboten.

Der Screenshot unter www.immoscout24.de zeigt eine Bauernhausidylle

Dass der Lieberhof in der Tegernseer Neureuthstraße verkauft werden soll, ist seit einem knappen halben Jahr bekannt. Im Juni hatte der Eigentümer des Lieberhofs, Hans Hailer, bestätigt, dass er den traditionsreichen Gasthof gerne verkaufen würde.

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Für Hailer war es dabei nicht entscheidend, ob der Hof als Gaststätte weiterbetrieben wird oder nicht: „Ich bin ganz ehrlich, wenn die Summe stimmt, ist mir das auch egal.“ Exklusiv beauftragt mit dem Verkauf ist das Maklerbüro Remax Emotion aus Tegernsee. Und in den vergangenen Monaten wurde das Objekt auch schon mehreren Interessenten angeboten.

Auch einige Gastronomen aus dem Tal hatten sich über den Lieberhof ihre Gedanken gemacht. Doch bisher hat sich noch kein Käufer für das knapp 3.000 Quadratmeter große Anwesen rund 200 Höhenmeter oberhalb des Tegernsees gefunden.

“Als Hotelbewirtschaftung ist keine Rendite zu erzielen”

Einer der Gründe könnte mit der Preisvorstellung des Eigentümers zusammenhängen. Rund 16,5 Millionen Euro sind derzeit aufgerufen. “Zu viel”, meint ein Rottacher Bauunternehmer, der bereits in andere Objekte investiert hat, aber nicht genannt werden möchte. Und Dr. Andreas Greither, Eigentümer des benachbarten Westerhofs, sagt: “Ich würde mich für den Verkäufer freuen, wenn er tatsächlich diesen Preis erzielen kann.”

Vor allem die vorhandene Veränderungssperre, die die Stadt Tegernsee Anfang Juli beschlossen hatte, dürfte sich auf den Preis auswirken. Ein Hotelier oder Gastronom wird genau kalkulieren. Denn die Kaufsumme muss irgendwann auch wieder eingespielt werden. Und das erscheint den meisten, die wir dazu befragt haben, mit dem derzeitigen Betrieb und der Größe des Lieberhofs als ausgeschlossen. Greither kann sich aus der Sicht eines Investors nicht vorstellen, “dass als Hotelbewirtschaftung eine Rendite zu erzielen ist”.

Wohnnutzung als Preistreiber

Die einzige Möglichkeit, um einen so hohen Preis für die über 1.500 Quadratmeter Geschossfläche zu verargumentieren, wäre eine Wohnnutzung. Als Zielgruppe kommen in Betracht: ein betuchter Käufer mit Hang zu außergewöhnlichen Zweitwohnsitzen, so wie in Rottach-Egern geschehen. Dort soll Alisher Usmanov insgesamt über 30 Millionen investiert haben – in ein Anwesen, das von der Größe und der Aussicht her dem Lieberhof deutlich unterlegen ist.

Die nächste, wahrscheinlichere Zielgruppe wären Investoren, die das denkmalgeschützte Haus filetieren und dann als teure Appartements verkaufen. Oder aber gleich komplett abreißen lassen, um das 3.000 Quadratmeter Grundstück neu zu bebauen. In der jetzigen Situation alles reine Spekulation. Trotzdem deutet alles daraufhin, dass die Strategie der Tegernseer Makler auf Wohnnutzung ausgelegt sein dürfte.

Der Lieberhof in Tegernsee wird trotz Veränderungssperre als Wohnimmobilie angepriesen
Der Lieberhof in Tegernsee wird trotz Veränderungssperre als Wohnimmobilie angepriesen

Auf Immobilienscout24.de bieten sie den 31 Zimmer umfassenden Hof unter der Rubrik “Wohnen” an. Im Bereich “Gewerbe”, der für den Lieberhof eigentlich passender wäre, findet sich kein Eintrag. Dafür umso schönere Beschreibungen für den oder die künftigen Eigentümer:

Aufgrund der erhabenen Lage kann man einen kompletten Panoramablick über das Tegernseer Tal genießen – vom Wallberg über den Hirschberg zum Kampen bis zum Kogelkopf. Die exklusive Nachbarschaft aus Landhausvillen und Bauernhöfen spricht für sich.

Auch die Bilder und der Text haben wenig von den typischen, relativ faktenbasierten Zusammenfassungen für Gewerbeobjekte. Vom Maklerbüro erfahren wir jedoch keine Details zu dem Angebot oder der Platzierung als Wohnimmobilie. “Keine Aussage”, so Maklerin Constanze Füsser. Auch auf die Frage, ob man anstrebt, die Veränderungssperre im Nachgang juristisch anzufechten, will sich die Maklerin nicht äußern.

Wohnbebauung möglich?

Ob nachträglich eine Wohnbebauung – also eine veränderte Nutzung – zugelassen werden könnte, “müsste ein Richter beurteilen”, so Geschäftsleiter Hans Staudacher auf Nachfrage. Grundsätzlich sei die Situation allerdings anders als beispielsweise beim Gasthof Glasl:

Der Lieberhof liegt vom Bebauungsplan her im Sondergebiet Tourismus. Eine gastronomische Nutzung wäre hier also keine Ausnahme, sondern der Normalzustand. Juristisch anfechten lässt sich natürlich alles. Wir haben allerdings bisher vom Eigentümer nichts gehört und auch keine Einwände zur Veränderungssperre vernommen.

In der Stadt Tegernsee ist man darauf erpicht, dass der Lieberhof auch weiterhin touristisch genutzt wird – vor allem auch vor dem Hintergrund des voranschreitenden Bettenschwundes. „Das Objekt ist für Tegernsee unverzichtbar und wird auch von der möglichen Entstehung des Almdorfes sehr profitieren“, so Andreas Obermüller (Freie Wähler).

Zwar gäbe es in der Nachbarschaft auch Wohnbebauung. Doch die Veränderungssperre auf dem historischen Gebäude ist gesetzt. Ob das auch die zukünftigen Eigentümer des Lieberhofs so akzeptieren werden, dürfte bei dem derzeit im Raum stehenden Preis zumindest fraglich sein.

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