Mieten in Holzkirchen und Nachbargemeinden steigen weiter
Teures Pflaster: Boom mit Folgen

von Michael Dalock

Die Mieten steigen auch im Nordlandkreis immer weiter. Gut ausgebaute Infrastruktur, ein hoher Freizeitwert und die Nähe zu München machen die Region um Holzkirchen für Pendler attraktiv. Mit Folgen für das Mietpreisgefüge. Die HS hat sich umgehört, was die Gemeinden tun, um Wohnraum bezahlbar zu halten.

Da sieht der Wohnungssuchende rot. Mehr als 3.500 Euro pro m²-Wohnfläche beim Hauskauf. Quelle: Immobilienscout24.de
Da sieht der Wohnungssuchende in Holzkirchen rot. Mehr als 3.500 Euro pro m²-Wohnfläche beim Hauskauf / Quelle: Immobilienscout24.de

Holzkirchen ist die „Boom Town“ im Landkreis Miesbach. Etwa 16.000 Menschen leben in der Markt-Gemeinde. Große Unternehmen haben sich angesiedelt. Was Holzkirchen aber besonders interessant macht, sind die Freizeitmöglichkeiten im Oberland und gleichzeitig die hervorragenden Verkehrsanbindungen nach München.

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Vor allem die Nähe zur A8, S-Bahn und BOB-Anschluss machen Holzkirchen sehr attraktiv für Pendler, die in München arbeiten und im Grünen leben wollen. Dabei hat Holzkirchen auch eine gute Infrastruktur: Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten. Alles da.

Boom Town Holzkirchen

Nachteil: Die Immobilienpreise explodieren. Immobilienscout 24 gibt aktuell Durchschnitts-Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter als Durchschnittswerte an. Beim Kaufpreis für Häuser wird der ImmobilienScout sogar schames- oder zornesrot: Mehr als 3.500 Euro kostet der Quadratmeter Wohnfläche. Preise, die für die meisten Arbeiter und Angestellte annähernd unbezahlbar sind.

Aber die Region lebt vor allem von den vielen Menschen, die die Infrastruktur am Laufen halten: die Kindergärtnerinnen, Busfahrer, die BOB-Lokomotivführer und Zugbegleiter, Kassiererinnen und Friseurinnen und all die anderen Arbeitsbienen. Menschen, die in ihren Job nicht übermäßig gut bezahlt werden. An der Stelle müssen die Gemeinden in den Markt eingreifen und bezahlbaren Wohnraum schaffen. Die HS hat in den Gemeinden im nördlichen Landkreis nachgefragt, welche Wohnungen es gibt und wo Einheimischen-Programme umgesetzt werden.

Holzkirchen verteilt nach verschiedenen Kriterien

So hält Holzkirchen insgesamt 140 Wohnungen vor, diese sind im gesamten Gemeindegebiet verteilt. Die Wohnungen sind zum Großteil vermietet. Bei den Mietern handelt es sich um Familien, Sozialschwache sowie Mitarbeiter der Marktgemeinde.

Wohnen direkt am Feld und Wald kann in Holzkirchen bezahlbar sein.
Wohnen direkt am Feld und Wald kann in Holzkirchen bezahlbar sein.

Die Auswahl der Mieter findet dabei nach unterschiedlichen Faktoren wie beispielsweise Dringlichkeit, Wohnraumgröße und anderen Kriterien statt. Die Auswahl trifft die Verwaltung. Der derzeitige Quadratmeter-Preis liegt zwischen 2,68 und 6,56 Euro kalt. Die Marktgemeinde plant dazu im Sommerfeld einen Geschosswohnungsbau mit zwei Gebäuden, in denen jeweils 6 bis 8 Einheiten geplant sind. Das Projekt soll im Laufe des Jahres umgesetzt werden.

Beim Thema Einheimischen Programm hat die Gemeinde ihre Zweifel. „Einheimischen Programme sind bis dato juristisch noch nicht endgültig geklärt“, so Ewgenia Boger, Sprecherin im Holzkirchner Rathaus. “Daher befinden wir uns hier noch in der Informationsphase.“

Moderne Wohnungen unweit des HEP-Shopping Zenters
Moderne Wohnungen unweit des HEP.

Erbpacht in Weyarn

Wer durch Weyarn fährt, muss glauben, die Gemeinde will Holzkirchen Konkurrenz machen. Derzeit befinden sich zwei große Bauprojekte im Ortskern in der Umsetzung. Einen neuen Supermarkt soll es ebenfalls bald geben. Der Radweg nach Darching und damit zum BOB-Anschluss wird ausgebaut.

Und doch: Fährt man durch die kleinen Straßen des Ortes fallen einem spontan die vielen Möglichkeiten zur Kinderbetreuung auf. Weyarn setzt offensichtlich auf soziale Infrastrukturen. Und dahinter steckt Methode: Bis dato wurde seit rund 20 Jahren alle zwei bis drei Jahre ein Einheimischen-Programm ausschließlich in Erbpacht aufgelegt.

Bezahlbarer Wohnraum am Weyarner Ortseingang
Bezahlbarer Wohnraum am Weyarner Ortseingang.

Durch günstige Erbpachtzinsen ohne die kreditfinanzierte Grundstücksinvestition war es auch vielen einheimischen Familien mit Kindern möglich zu bauen. Die Erbpächter errichteten darauf Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften. Die Gemeinde Weyarn verpachtet als Grundeigentümerin rund 60 Liegenschaften im Rahmen einer Erbpacht. Die Entscheidungen über die Pächter werden nach einem Punktekatalog getroffen.

Einheimischenprogramm in der Prüfung

Daneben hält die Gemeinde sechs Mietwohnungen selbst im eigenen Besitz. Außerdem wird direkt mit Hauseigentümern verhandelt. Anlassbezogen nimmt die Gemeinde Anmietungen vor. Eine gewichtige Rolle im untersten Mietpreis-Segment spielte bislang auch eine Altbau-Wohnanlage. Diese gehört nicht der Gemeinde Weyarn. Der Eigentümer pflegte aber bislang ein gutes Verhältnis zum Rathaus und half bei Notfällen immer unbürokratisch.

Für das nächste Einheimischen-Programm werden derzeit, wie in Holzkirchen, die rechtlichen Grundlagen geprüft. Aber auch der Haushalt spielt eine Rolle. Bürgermeister Leonhard Wöhr:

Die Verwaltung prüft derzeit, welche Optionen zur Schaffung von Wohnungsangebot im unterstem Preissegment bestehen, unter der Prämisse, dass auch ein ausgeglichener Haushalt der Gemeinde weiterhin zu gewährleisten ist.

Das goldene Tal: Weyarns aktuelles Bauprojekt  im Rahmen des Einheimischen-Programms
Das goldene Tal: Weyarns aktuelles Bauprojekt im Rahmen des Einheimischen-Programms

Auch hier hält die S-Bahn: Otterfing

Alles, was eine S-Bahn-Haltestelle hat, ist teuer. In Otterfing, quasi Grenze zum Landkreis München, lässt es sich gut wohnen. Gewerbe siedelt sich hier gerne an, der Ort prosperiert. Im vergangenen Jahr hat die Gemeinde das Haus der Sparkasse im Ortskern erworben. Für zwölf Wohnungen konnte man so bezahlbare Mieten erhalten. Eine Investitionssumme von 2,9 Millionen Euro war damals im Gespräch.

Hier hat Otterfing 2015 zugeschlagen
Hier hat Otterfing 2015 zugeschlagen

Grundstücke für ein Einheimischen-Programm sollte die Umsiedlung des Sportzentrums bringen. Die Bürger haben sich allerdings für einen Verbleib am alten Standort entschieden. Der ist immer wieder in der Kritik. Bürgermeister Jakob Eglseder sucht aber weiter nach Grundstücken, auf denen man für Einheimische bezahlbaren Wohnraum schaffen könnte.

Permanent in der Diskussion: der Standort des Sportzentrums in Otterfing
Permanent in der Diskussion: der Standort des Sportzentrums in Otterfing

Zwischen A8 und Tegernsee: Warngau

Der Ort Warngau ist eher klein, die Fläche der Gemeinde aber beachtlich. Die Struktur ist deutlich landwirtschaftlich geprägt. Mit dem Taubenberg hat Warngau ein großes Naturschutzgebiet. Auch hier ist sich die Gemeinde ihrer sozialen Verantwortung bewusst.

Zwar sind zur Zeit nur sieben Wohnungen im Eigentum der Gemeinde, die auch alle schon lange vermietet sind, aber auch hier gibt es Überlegungen den Bestand weiter auszubauen. „Die Gemeinde Warngau prüft im Moment, welche Möglichkeiten und Umsetzungsmodelle für unsere Gegebenheiten realisierbar sind, um schnell und dennoch nachhaltig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“, erklärt Anton Kaunzner von der Warngauer Verwaltung.

Viel idyllischer als in Osterwarngau kann man nicht wohnen.
Viel idyllischer als in Osterwarngau kann man nicht wohnen.

Valley, die älteste Gemeinde im nördlichen Landkreis

Nördlich und südlich der A8 gelegen ist die Valley für Pendler sehr interessant. So gibt es in Darching sogar eine BOB-Haltestelle. Auch hier verhandelt Bürgermeister Andreas Hallmannsecker mit Hausbesitzern, um die Wohnungsmieten erträglich zu halten. Zehn Wohnungen gehören derzeit der Gemeinde. Deren Mieten liegen bei 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich: Auf dem freien Markt kostet der Quadratmeter 9 bis 11 Euro und damit 40 bis 50 Prozent mehr.

Die Valleyer Wohnungen im Gemeindeeigentum befinden sich in Unterdarching nördlich der A8.
Die Valleyer Wohnungen im Gemeindeeigentum befinden sich in Unterdarching nördlich der A8.

Vermietet wird durch die Verwaltung in Absprache mit Gemeinderat und dem Bürgermeister. Die Wohnungen befinden sich in Mitterdarching und Unterdarching. Im letzteren Fall somit in Lauf-Distanz zum BOB-Bahnhof. Auch ein Einheimischen-Programm soll es wieder geben. So erklärt Hallmannsecker:

Da wieder viele Anfragen vorliegen, wird nach geeigneten Grundstücken gesucht.

…und in Mitterdarching, südlich der A8, unweit des BOB-Bahnhofs.
…und in Mitterdarching, südlich der A8, unweit des BOB-Bahnhofs.

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