Die Spitzenmieten in der Marktgemeinde nähern sich der 15 Euro Marke. So zeigen kürzlich veröffentlichte Statistiken des Immobilienportals Immowelt.de zwischenzeitlich einen durchschnittlichen Mietzins von 14,77 Euro bei Familienwohnungen. Ähnliche Steigerungen lassen sich auch bei Zwei- bis Dreizimmerwohnungen beobachten. Hier stieg die Miete mit einem Quadratmeterpreis von 13,25 Euro im Monat um 34 Prozent – innerhalb von fünf Monaten. Seit Jahresanfang zeichnet sich jedoch eine leichte Erholung auf dem Holzkirchner Wohnungsmarkt ab.
Laut Immobilienexperte Moritz Johannes Müller aus Holzkirchen, der zuletzt für ein internationales Beratungsunternehmen tätig war, ist gerade in Zeiten steigender Kaufpreise eine so genannte „Yield Compression“ zu beobachten: Durch hohe Anschaffungskosten sinkt die Objektrendite. Diese lässt sich nur durch entsprechende Anpassung der Mietenstruktur amortisieren. Hierbei lohnt ein Blick der Mieter auf die gesetzlichen Bestimmungen: „Der Gesetzgeber regelt in §558 BGB die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach Absatz 1 darf eine Veränderung des Mietpreises nur alle 15 Monate erfolgen.“
Maximal 15 Prozent in drei Jahren
Diese muss mit einer dreimonatigen Frist angekündigt werden. „In Absatz drei wird die zulässige Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt. Bei Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind sogar nur 15 Prozent zulässig”, erläutert Müller. Zu letzteren zähl seit Januar 2016 auch die Marktgemeinde. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete erreicht, darf nach §558 BGB nicht weiter erhöht werden.
Von dieser Regelung ausgenommen sind möblierte Wohnungen. Hier darf der Mietzins erheblich von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen – ein beliebtes Schlupfloch, um die gesetzlichen Bestimmungen zu umgehen. Bei einer Erstvermietung nach Neubau oder umfassender Sanierung ist der Vermieter frei im Festsetzten der Miete. “Somit ist eine Steigerung des Mietenniveaus auch über 15 Prozent möglich. Unberechtigt überhöhte Mieten verstärken den Effekt”, erklärt der Holzkirchner Experte.
Begründet wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch den qualifizierten Mietspiegel oder der Mietendatenbank der Kommune. Als dritte Option ist es dem Vermieter erlaubt, durch drei vergleichbare Wohnungen eine ortsübliche Vergleichsmiete selbst zu ermitteln. Allen Mietern empfiehlt Immobilienberater Müller sämtliche Unterlagen im Zusammenhang mit Mietvertrag und Vermieterkorrespondenz aufzubewahren und Erhöhungsverlangen nachzurechnen um unberechtigte Verlangen zu erkennen und diesen zu widersprechen.
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