Eigentum vs. Allgemeinwohl am Beispiel der Schlemmerklinik
Kommentar: Auch Luxuswohnbau ist Privatsache

von Steffen Greschner

Eine Gemeinde hat es nicht immer leicht. Verantwortlich ist sie – aus Sicht der Bürger – für fast alles. An allem etwas ändern kann sie aber nur selten. So wie aktuell in Bad Wiessee, wo die Aufregung groß ist, dass anstelle der ehemaligen Schlemmerklinik Luxuswohnungen entstehen sollen.

Ein Schritt in die falsche Richtung – so der Tenor vieler Kommentatoren. Doch können Gemeinden auf die Entwicklung überhaupt Einfluß nehmen und ist das sinnvoll?

Der Grund der Diskussionen: Was wird aus der ehemaligen Schlemmer Klinik?

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Viele Zuschauer waren letzten Dienstag zur Wiesseer Gemeinderatssitzung gekommen. Vor allem die Neubaupläne des Gastronomen und Schlemmerklinik-Areal-Eigentümers Jupp Brenner mobilisierten die besorgten Bürger.

Die Befürchtungen: Der Biergarten an der ehemaligen Schlemmerklinik wird wohl endgültig der Vergangenheit angehören. Einige Bäume werden gefällt. Aus einem „öffentlichen Raum“ der Wiesseer wird so eine private Wohnanlage, mit Pförtner und angeschlossenem Restaurant – höchstwahrscheinlich gut, aber teuer. Eben was für Reiche.

Kommentare zeigen Ängste auf

Die Aufregung, beispielsweise in den Kommentarfeldern unterhalb des ursprünglichen Artikels, ist groß: „Wieder ein Schritt in die falsche Richtung“, „Wenn wir von etwas im Tal nicht noch mehr brauche, dann Luxuswohnungen!“, „Es geht darum, ob nicht etwas nachhaltigeres, sozialeres geschaffen werden kann als Luxuswohnungen…“, „Das ist ein Millionengeschenk an den Bauherrn … und das ganze ohne weiteren Zweck für den Ort!“.

Dabei ist die Aufregung verständlich: Wird doch aus einem Grundstück, das ehemals eine Klinik plus Arbeitsplätzen und später einen einigermaßen beliebten Biergarten beheimatete, eine neues, wenn auch kleines “Luxuswohnviertel”. Dafür wurde eigens eine Nutzungsänderung im Bebauungsplan vorgenommen: Aus Touristischer- und Kliniknutzung wurde die Bebauung mit Wohnraum. Außer den neuen Bewohnern hat kaum einer etwas davon.

Aber ist die Aufregung auch berechtigt? Nüchtern betrachtet gehört das Grundstück einer Privatperson. Bisher stehen dort viele Bäume und ein ungenutztes Klinikgebäude. Das Institut zog vor drei Jahren aus, weil die Räumlichkeiten nicht mehr zeitgemäß waren. Später kam ein Biergarten dazu. Da das Gebäude laut Bauherr und Wiesseer Bauamt ohne aufwändige Sanierung aufgrund von Brandschutzbestimmungen nicht genutzt werden kann, ist es im momentanen Zustand annähernd unvermietbar.

Investorensuche ist Angelegenheit des Eigentümers

Ob vom Eigentümer nach einem neuen Betreiber für die Klinik gesucht wurde? Ob ernsthaft nach einem Investor für den Neubau eines Hotels gesucht wurde? Ob der aktuelle Investor für die Luxuswohnungen eher Notnagel ob mangelnder Alternativen oder erste Wahl ist? Auch wenn man das nicht genau weiß, spriesen die Spekulationen in den Himmel. Die Gemeinderäte haben sich zumindest durch die Änderung des Bebauungsplans, mehrheitlich für den aktuellen Investor entschieden – wenn man so will.

Klar ist allerdings: Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde Bad Wiessee. Die Gemeinde kann also auch nur in sehr begrenztem Maße mitsprechen, was auf dem Areal Neues entstehen soll. Und das ist auch gut so. Denn es kann nicht der Sinn sein, dass sich eine Gemeinde in die privaten Angelegenheiten ihrer Bürger einmischt. Der Eigentümer des Grundstückes möchte damit wieder Geld verdienen – und das ist sein gutes Recht. 

Die Möglichkeiten der Gemeinde sind beschränkt

Man hat sich in Bad Wiessee also dazu entschieden, auch den Neubau von Wohnhäusern auf dem Gelände zu erlauben. Wohnungen mit 100 bis 130 Quadratmetern Wohnfläche sollen dort entstehen. Aufgeteilt auf mehrere Häuser, jeweils zwei Stockwerke hoch. Das ist Bebauung, wie sie rund um das Grundstück die Regel ist. Begründung dafür: Man möchte durch die Nutzungsänderung vermeiden, dass die ehemalige Klinik ungenutzt zur Bauruine wird.

Außerdem dürfte wohl auch der Gedanke an ein mögliches Klageverfahren eine Rolle gespielt haben. Durch die Lage der ehemaligen Klinik – inmitten eines Wohngebietes – ist eine erzwungene Änderung des Bebauungsplan auch auf dem Rechtsweg zumindest nicht unwahrscheinlich.

Eine Einschränkung des Baurechts wäre für die Gemeinde zwar theoretisch möglich, muss aber auch begründbar sein. Begründbar, weil man dem Eigentümer die Chance auf Einnahmen nimmt, wenn man alles verbietet.

So soll die Wohnanlage aussehen: Erdgeschoss pluss zwei Stockwerke und “umgebungstypische, lockere” Bebauung

Die Tricks und Kniffe einer Kommune sind dabei sowieso meist beschränkter, als allgemein angenommen wird – das meint Helmut Köckeis, Bad Wiessees Bauamtleiter: Es können Geschossflächen begrenzt werden, eine maximale Grundfläche oder der Abstand von Gebäuden festgelegt werden. All das sei hier auch geschehen. Abgestimmt wurde am Ende über einen zweiten Entwurf, in dem die Wünsche der Gemeinde berücksichtigt wurden.

Reizt eine Gemeinde diese Stellschrauben zu weit aus, findet sie sich in einem Gerichtsverfahren wieder. Warum? Weil sie einem Grundstücksbesitzer nicht unbegründet das Leben schwer machen und ihn am Geldverdienen hindern darf. Dabei spielt es, rein rechtlich absolut keine Rolle, ob es um ein Millionenprojekt oder ein Einfamilienhaus geht.

Privatsache: Luxus- oder Familienwohnungen

Was eine Gemeinde aber nicht kann, ist bestimmen, wie die Wohnungen anschließend in einem Neubau auszusehen haben. Das von vielen kritisierte Konzept der Luxuswohnungen liegt beispielsweise nicht im Ermessen der Gemeinde.

Sind Wohnhäuser als Neubau erlaubt, geht es anschließend niemanden etwas an, ob die Bäder mit Marmor oder PVC ausgelegt werden. Ob die Stellplätz der Tiefarage für Klein- oder Sportwägen ausgelegt sind. Es geht niemanden etwas an, ob der Eigentümer versucht Familien oder zahlungskräftige Großstädter als Mieter oder Käufer zu gewinnen.

Das ist einzig und allein die Sache des Eigentümers. Und da ist es auch logisch, dass der Eigentümer im Regelfall versucht, das lohnenswerteste Geschäft abzuschließen. Ob man das gut oder schlecht findet, bleibt jedem selbst überlassen. Verbieten kann man es nicht.

Bei aller Aufregung und Wünschen nach mehr sozialer Komponente sollte man nicht vergessen, dass in Bad Wiessee keine Planwirtschaft herrscht. Die Mehrheit entscheidet genauso wenig wie die Gemeinde über die privaten Interessen und das monetäre Glück einzelner. Und das ist auch gut so.

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