Es liegt inmitten des Wohngebiets und sorgt im Bauamt für Wirbel: Das Landhaus Bergspatz mit den ständig geänderten Plänen seines Eigentümers. Im Sinn hatte er stattdessen auch Eigentumswohnungen. Die Gemeinde legte sich quer und erließ früh den Bebauungsplan 23. Doch die Einwände dazu reißen nicht ab.
Mehrmals wurde bereits ein geänderter Entwurf des Bebauungsplans 23, ursprünglich vom Oktober 2014, dem Gemeinderat vorgelegt. Zuletzt am 19. Februar. Er umfasst das Gebiet Georg-Hirth-Straße, Oberach- und Pflegerweg. Wieder konnten Bürger und Träger öffentlicher Belange ihre Einwände vorbringen. Denn in dem ausgewiesenen Bereich einer Rottacher Bestlage besteht enormer Wunsch „zur Nachverdichtung der Wohnbebauung“. Daher die Aufstellung eines Bebauungsplans. Zwar sehe die Gemeinde auch den Bedarf der Nachverdichtung und den Erhalt der Fremdenverkehrseinrichtung wie den Bergspatz, jedoch soll das noch durchwegs mit Einfamilienhäusern und dazugehörigen Gartenflächen bebaute Gebiet, vor einer Zersiedlung mit Mehrfamilienhäusern und Tiefgaragen bewahrt werden.
Dies in Einklang zu bringen, soll mit dem Bebauungsplan erreicht werden. Bislang befinden sich dort 27 Wohnhäuser und das Landhaus Bergspatz mit 45 Betten. Doch der Eigentümer des Frühstück-Hotels, Gaston Euringer, strebt eine Nutzungsänderung an. 15 kleinere Mietwohnungen sollen darin entstehen. Der Besitzer sieht dafür einen Bedarf im Ort. Die Gemeinde sieht es anders: die Wohnungen würden den Vorgaben des Bebauungsplans widersprechen und verhängte deshalb eine Veränderungssperre. Diese ist inzwischen abgelaufen.
„Gästehaus-Eigentümer“ plane ständig „Neues“
Doch der Eigentümer hatte noch andere Varianten in der Schublade, obwohl er laut Christine Obermüller vom Bauamt nur Baurecht für ein größeres Doppelhaus hat. Für das Gästehaus Bergspatz bestehe eine Bestandssicherung. Euringer brachte demnach noch eine Anbaumöglichkeit ins Spiel, den Neubau eines Gästehauses, den Neubau von ein oder zwei Ein- oder Zweifamilienhäusern, die Betriebsaufgabe und den Neubau von vier bis fünf Häusern, „aber auch eine Nutzungsänderung mit Verwertung von Wohnungen im Gästehaus und den Abbruch des Schwimmbadanbaus“.
Leider plane der Eigentümer nicht konkret, sondern immer wieder etwas Neues, beschreibt Obermüller die Lage. Die Gemeinde habe sowohl die Betriebsaufgabe und die Möglichkeit zur Errichtung von vier Einfamilienhäusern samt Tiefgaragen im Bebauungsplan berücksichtigt. Im Rahmen der Bebauungsplan-Aufstellung sei auch schon ein teures Schallschutzgutachten in Auftrag gegeben worden. Dann habe man das Gebiet, in dem das Landhaus Bergspatz liegt, nicht in ein reines, sondern in ein allgemeines Wohngebiet gepackt, damit der Besitzer das Hotel auch ebenso gut weiter betreiben könne.
Ausgelöst wurde die Aufstellung eines Bebauungsplans 2014 laut Obermüller jedoch durch die Neubauten am Beginn der Georg-Hirth-Straße 1 und 4 („Wohnen im Park“, der Park wurde jedoch bis auf wenige Bäume abgeholzt) und den gegenüberliegenden Mehrfamilienhäusern Georg-Hirth-Str. 7, 7a, 7b, 7c. In der Bauleitplanung sind daher jetzt pro Gebäude die Anzahl von zwei Wohneinheiten sowie maximale Hausgrößen und Höhen festgelegt. Der Baumbestand ebenso, wie verträgliche Erweiterungen von Bestandsgebäuden und mögliche Neubauten aufgenommen.
„Völkerrecht“ vor Bauleitplanung
„Unser planerisches Ziel sollten wir nicht aus den Augen verlieren“, erinnerte Bürgermeister Christian Köck bei der finalen Entscheidung des Bebauungsplans. Bürger und Träger öffentlicher Belange wurden nochmals in der verkürzten Frist nach bereits dreimaliger Auslegung beteiligt. In der Auslegungsfrist vom 1. bis 15. März seien einige Stellungnahmen eingegangen. Ein Anlieger beklagte die verkürzte Frist, da die Wochenenden und die Ferienzeit nicht berücksichtigt worden seien. Köck erwiderte, da die Fristen „sehr wohl gewahrt“ worden seien, sei dies ein Versuch, hier irgendetwas torpedieren zu wollen, was aber „ins Leere“ laufe.
Stellungnahmen kamen auch von Anliegern des Oberach- und Färberwegs. Sie befassten sich beide mit den Zukunftsplänen für das Landhaus Bergspatz und bemängelten die fehlerhafte Auslegung der bisherigen Bebauungspläne und verlangten eine erneute Auslegung. Diesmal nach europäischen und völkerrechtlichen Vorgaben. Köcks Antwort: „Gut, dass wir den Europäischen Gerichtshof in Den Haag noch nicht einschalten müssen“. Ihm komme es so vor, als wollten die „Einwänder“ die positiven Ergebnisse eines Lärmgutachtens für ihren Betrieb torpedieren. Die Regierung von Oberbayern geht in ihrer Antwort davon aus, dass den Belangen von Natur und Landschaft Rechnung getragen wurde. Tegernsees Erdgasversorgung verweist darauf, dass die Gasleitungen nicht überbaut werden dürften und die Mindestabstände einzuhalten seien.
Letztlich wurde der Bebauungsplan 23 in der Fassung vom 18. Februar 2019 als Satzung einstimmig vom Gemeinderat genehmigt. Ob die „Einwänder“ sich diesmal mit der Satzung zufriedengeben, wird sich zeigen.
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