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Wenn Privatpersonen zum "Hotelier" werden

Gutes Geld durch Gastfreundschaft

Von Florian Stocker

Private Plattformen zur Zimmervermietung boomen. Was in Großstädten wie München oder Berlin längst als Bedrohung für den lokalen Wohnungsmarkt wahrgenommen wird, wird auch im Tal zunehmend beliebter – und ist weitgehend erlaubt. Doch wer mit ungenutztem Wohnraum Geld verdienen will, sollte einige Regeln beachten.

Airbnb ist die bekannteste Plattform zur Online-Privatzimmervermittlung. Wer an Gäste vermietet, sollte aber einige Regeln beachten / Quelle: Airbnb
Airbnb ist die bekannteste Plattform zur Online-Privatzimmervermittlung. Wer an Gäste vermietet, sollte aber einige Regeln beachten / Quelle: Airbnb

„Typisch bayrisch Wohnen“. „Nice Apartment Close to the City“. „Haus in sehr ruhiger Lage“. So oder so ähnlich klingen die einladenden Sätze, die einem die Standortvorteile des Oberlandes anpreisen. Dabei punktet das Tegernseer Tal mit seiner schönen Landschaft, der relativen Nähe zur Landeshauptstadt und vor allem seinem Wohn- und Freizeitwert.

Urlauber sind längst nicht mehr nur für Hotels und Gaststätten ein bedeutender Faktor. Private Vermieter können und wollen längst ihr Stück von Kuchen abhaben. Die oft gerühmte „Sharing Economy“ schafft dabei völlig neue Möglichkeiten. Touristen, aber auch Geschäftsreisende, finden schnell und unkompliziert eine günstige Unterkunft. Lokale Haus- und Wohnungseigentümer, aber auch ganz normale Mieter, können kurzfristig Leerstände ausgleichen und sich ein kleines Zubrot verdienen.

Über hundert Euro pro Nacht sind möglich

Das Geschäft läuft gut, vor allem angesichts der Wiesn. Wer auf der Vermietungsplattform Airbnb nach einer freien Wohnung für den Zeitraum des Oktoberfestes sucht, wird nur noch schwer fündig werden – es sei denn, man hat das nötige Kleingeld. Die Preise pro Nacht liegen in München im Schnitt bei circa 170 Euro und gehen bis weit über 1.000 Euro. Die Anbieter überbieten sich.

Die Preise für ein Privatzimmer, eine Wohnung oder vereinzelt ganze Häuser liegen im Tegernseer Tal deutlich niedriger, trotzdem lässt sich mit einem Inserat auf Airbnb leicht ein Betrag von fünfzig bis zweihundert Euro pro Nacht verdienen – steuerfrei und bequem per Kreditkarte des Gastes, der zudem kein anonymes Hotel bekommt, sondern ein echtes lokales Feeling mit Kontakt zu Einheimischen und, Tipps aus erster Hand. Anbieter wie Airbnb, Wimdu oder 9Flat gelten als einfach, transparent und sicher. Die Vermietung über Onlineplattformen bietet so einen deutlichen Mehrwert für beide Seiten.

Großstädte sind alarmiert

Doch ausschließlich Gewinner gibt es in keiner Branche – auch nicht in der Sharing Economy. Die Ersparnis von Touristen und der Verdienst für den Vermieter fehlen an andere Stelle, in diesem Fall bei kleinen Fremdenzimmern mit angemeldetem Gewerbe, den Hotels und auch auf dem freien Wohnungsmarkt. Wer die Tarife pro Nacht mit einer Monatsmiete vergleicht, merkt schnell, welches Modell sich eher lohnt. Das Ergebnis ist im schlechtesten Fall fehlender Wohnraum in Ballungsgebieten.

Das Geschäftsmodell von Airbnb ist mittlerweile so erfolgreich, dass die Großstädte bereits reagiert haben. In München waren im Mai 2015 laut Süddeutscher Zeitung über 5.000 Wohnungen zu finden, die privat an Touristen vermietet werden. Von einem kleinen Nebenverdienst kann damit nicht mehr gesprochen werden. Die Stadt reagiert offensiv, wer in München ohne Gewerbe langfristig an Touristen vermietet, muss vereinzelt mit Strafen im fünfstelligen Bereich rechnen. So eine Zweckentfremdungssatzung gibt es in den Landkreisgemeinden nicht.

Im Landkreis noch kein Problem

Während es in Großstädten deutlich schwerer ist, legal unterzuvermieten, sehen Branchenvertreter die Situation im Landkreis noch weitgehend unproblematisch: „Wir freuen uns grundsätzlich über jeden Touristen“, so Georg Overs, Geschäftsführer der Tourismusgesellschaft im Tegernseer Tal, der betont: „In unserem Landkreis gelten die normalen gesetzlichen Bestimmungen zur Vermietung an Besucher, Sonderregelungen waren bislang nicht nötig.“

Vor allem zur Wiesn wollen auch im Oberland viele am Geschäft mit den Touristen verdienen / Quelle: sanfamedia.com/ Flickr CC
Vor allem zur Wiesn wollen auch im Oberland viele am Geschäft mit den Touristen verdienen / Quelle: sanfamedia.com/ Flickr CC

Auch die Hotels sehen die Portale noch nicht als Konkurrenz wie auch Hans Vogl, Kreisvorsitzender des Hotel- und Gaststättenverbandes und Betreiber des „Hotel Altwirt“ in Großhartpenning, bestätigt. Er sieht zumindest auf dem touristischen Sektor keine Probleme:

Solche Anbieter konkurrieren ja nicht unmittelbar mit uns, solange sie in einem bestimmten, privaten Rahmen agieren. Problematisch wird es, wenn eine Vermietung gewerblich wird – dann greifen ganz andere Vorschriften, zum Beispiel beim Brandschutz oder bei Fluchtwegen, und damit sind hohe Investitionen verbunden.

Für die beiden Tourismusvertreter ist das Thema außerdem nichts Neues. Es gab zuvor auch schon unkonventionellere Formen der Beherbergung. Solange sich Vermieter an geltendes Recht halten, seien sie auf der sicheren Seite.

Was Vermieter beachten müssen

Wer sich also entschließt, gelegentlich ungenutzten Wohnraum an Touristen zu vermieten, der hat im Tal weitgehend freie Bahn. Doch auch ohne offizielles Verbot gibt es noch einige Hürden. An erster Stelle sollte die genaue Prüfung des eigenen Mietvertrages stehen. Häufig wird dort die Untervermietung schon untersagt. Wer diese Klausel ignoriert und erwischt wird, dem droht im schlimmsten Fall die Kündigung.

Die große Streitfrage ist außerdem, ab wann eine Vermietung als gewerblich gilt. Wer nur hin und wieder einen Touristen aufnimmt, der sollte keine Probleme bekommen. Schwierig wird es, wenn eine Wohnung langfristig gar nicht mehr selbst genutzt wird, oder der Anbieter sogar eine kleine Pension betreibt.

Dann müssen neben den steuerlichen Verpflichtungen auch ganz andere rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Für Vogl steht fest: „Solange es fair zugeht, kann jeder zum Hotelier werden. Nur soll er sich dann auch an die Vorschriften halten, ein Gewerbe anmelden und seine Zimmer dementsprechend ausstatten.“

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