Private Plattformen zur Zimmervermietung boomen. Was in Großstädten wie München oder Berlin längst als Bedrohung für den lokalen Wohnungsmarkt wahrgenommen wird, wird auch in Holzkirchen zunehmend beliebter – und ist weitgehend erlaubt. Doch wer mit ungenutztem Wohnraum Geld verdienen will, sollte einige Regeln beachten.
„Typisch bayrisch Wohnen“. „Nice Apartment Close to the City“. „Haus in sehr ruhiger Lage“. So oder so ähnlich klingen die einladenden Sätze, die einem die Standortvorteile des Oberlandes und der Region Holzkirchen anpreisen. Der Ort punktet mit seiner schönen Landschaft, der Nähe zur Landeshauptstadt, seinem Wohn- und Freizeitwert. Holzkirchen bildet die perfekte Symbiose aus Stadt und Land – wir liegen bekanntermaßen richtig. Wir sind attraktiv, auch für Touristen.
Urlauber sind längst nicht mehr nur für Hotels und Gaststätten ein bedeutender Faktor. Private Vermieter können und wollen längst ihr Stück vom Kuchen abhaben. Die oft gerühmte „Sharing Economy“ schafft dabei völlig neue Möglichkeiten. Touristen, aber auch Geschäftsreisende, finden schnell und unkompliziert eine günstige Unterkunft. Lokale Haus- und Wohnungseigentümer, aber auch ganz normale Mieter, können kurzfristig Leerstände ausgleichen und sich ein kleines Zubrot verdienen.
Buhlen um jeden Gast
Und das Geschäft läuft gut. Veranstaltungen wie das Münchner Oktoberfest nutzt man beispielsweise gerne, um den Zimmerpreis entsprechend der Nachfrage anzupassen. Wer auf der Vermietungsplattform Airbnb nach einer freien Wohnung zur Wiesn-Zeit sucht, findet zwar keinen Luxus in den angebotenen Zimmern, dafür aber Preise, die an Sternehotels erinnern.
Die Preise pro Nacht liegen in und um München im Schnitt zwischen 100 und 200 Euro und gehen bis weit über 1.000 Euro. Der Vorteil: Es werden Preise pro Zimmer angeboten, nicht pro Person. Wenn man genauer hinschaut, stellt man nämlich fest, dass teilweise bis zu drei oder mehr Gästen in der Unterkunft Platz haben.
Die Preise für ein Privatzimmer, eine Wohnung oder vereinzelt ganze Häuser liegen in Holzkirchen deutlich niedriger, trotzdem lässt sich mit einem Inserat auf Airbnb leicht ein Betrag von fünfzig bis einhundert Euro pro Nacht verdienen – steuerfrei und bequem per Kreditkarte des Gastes, der zudem kein anonymes Hotel bekommt, sondern ein echtes lokales Feeling mit Kontakt zu Einheimischen, Tipps aus erster Hand und vielen weiteren Annehmlichkeiten. Anbieter wie Airbnb, Wimdu oder 9Flat gelten als einfach, transparent und sicher. Die Vermietung über Onlineplattformen bietet so einen deutlichen Mehrwert für beide Seiten.
Strafen im fünfstelligen Bereich
Das Geschäftsmodell von Airbnb ist mittlerweile so erfolgreich, dass die Großstädte bereits reagiert haben. In München waren im Mai 2015 laut Süddeutscher Zeitung über 5.000 Wohnungen zu finden, die privat an Touristen vermietet werden. Von einem kleinen Nebenverdienst kann damit nicht mehr gesprochen werden.
Die Stadt reagiert offensiv, wer in München ohne Gewerbe langfristig an Touristen vermietet, muss vereinzelt mit Strafen im fünfstelligen Bereich rechnen. So eine Zweckentfremdungssatzung gibt es in den Landkreisgemeinden nicht. Christian Kausch, Geschäftsführer der Tegernseer Tal Tourismus GmbH (TTT), sieht in Airbnb und Co. sowohl Vor- als auch Nachteile:
Die verschiedenen Vermietungsportale haben untereinander einen harten Konkurrenzkampf, sprechen mitunter aber auch sehr spezielle Zielgruppen an. Auf Airbnb greifen vor allem junge Leute zurück, weil die Buchung sehr einfach passiert und mitunter auch ein wenig Abenteuer dabei ist.
Bei bestehenden Ferienwohnungen sei es laut Kausch eine mögliche Ergänzung. Wenn es sich bei den Angeboten aber um Privatwohnungen handelt, dann sei dies selbstverständlich eine Konkurrenz zu den Gastgebern. „Ich kann mir sehr gut vorstellen, dass sich manch ein Gelegenheitsvermieter das „Untervermieten“ etwas zu einfach vorstellt, weswegen wir dieses Thema selbstverständlich beobachten“, so Kausch.
Die Hotels sehen die Portale noch nicht als direkte Konkurrenz. Hans Vogl, Kreisvorsitzender des Hotel- und Gaststättenverbandes und Betreiber des „Hotel Altwirt“ in Großhartpenning, sieht bis zu einem gewissen Maß auf dem touristischen Sektor keine Probleme:
Solche Anbieter konkurrieren ja nicht unmittelbar mit uns, solange sie in einem bestimmten, privaten Rahmen agieren. Problematisch wird es, wenn eine Vermietung gewerblich wird – dann greifen ganz andere Vorschriften, zum Beispiel beim Brandschutz oder bei Fluchtwegen, und damit sind hohe Investitionen verbunden.
Laut Vogl sollen sich deshalb auch Privatvermieter an die Regeln halten: “Von mir aus kann ja jemand sein eigenes Wohnzimmer vermieten, aber dann sollte er die gleichen Voraussetzungen wie wir erfüllen.” So müsse er dann auch Steuern bezahlen, einen Brandschutz haben und all die anderen Auflagen erfüllen. “Gleiche Pflichten für alle”, erklärt Vogl entschieden.
Einige Hürden sind da
Wer sich entschließt, gelegentlich ungenutzten Wohnraum an Touristen zu vermieten, der hat im Landkreis zwar weitgehend freie Bahn, doch auch ohne offizielles Verbot gibt es noch einige Hürden. An erster Stelle sollte die genaue Prüfung des eigenen Mietvertrages stehen. Häufig wird dort die Untervermietung schon untersagt. Wer diese Klausel ignoriert und erwischt wird, dem droht im schlimmsten Fall die Kündigung.
Die große Streitfrage ist außerdem, ab wann eine Vermietung als gewerblich gilt. Wer nur hin und wieder einen Touristen aufnimmt, der sollte keine Probleme bekommen. Schwierig wird es, wenn eine Wohnung langfristig gar nicht mehr selbst genutzt wird, oder der Anbieter sogar eine kleine Pension betreibt. Dann müssen neben den steuerlichen Verpflichtungen auch ganz andere rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Für Vogl steht fest: „Solange es fair zugeht, kann jeder zum Hotelier werden. Nur soll er sich dann auch an die Vorschriften halten, ein Gewerbe anmelden und seine Zimmer dementsprechend ausstatten.“
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