Im April 2018 hatte der Bauausschuss in Tegernsee noch keine Einwände gegen das Privathaus, das sich Hotelier Andreas Greither unweit seines Westerhofs errichten wollte. Hans-Christian Limmer als neuer Bauherr aber will das Hanggrundstück weiter ausreizen, was den Stadträten weniger gefällt.
Die Lage am Ende der Olaf-Gulbransson-Straße 25 ist exquisit. Neben und hinter dem Grundstück verlaufen Wanderwege, beginnt der bislang noch unbebaute Bergrücken, der bis zur Neureuth reicht. Nach Süden blickt man über den Tegernsee bis zu den Blaubergen. Ein Idyll. Das wusste natürlich Andreas Greither, als er das Grundstück erwarb. Denn er betreibt nur wenige Meter darunter sein Hotel Westerhof.
Mit seinem Antrag auf Vorbescheid im April 2018 wollte Greither im Bauausschuss geklärt wissen, ob sich sein geplantes Einfamilienhaus baulich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Der versteckt gelegene Altbau mit einer Grundfläche von etwa 173 Quadratmetern sollte abgerissen und durch einen zweigeschossigen Neubau in gut gleicher Größe ersetzt werden. An der Südseite war eine zehn auf neun Meter große Tiefgarage in diesem Hanggrundstück geplant. Der Zugang zum Wohnhaus sollte durch einen Tunnel mit Lift erfolgen.
Davor plante Greither noch einen acht Meter langen Pool. Das Grundstück liege im Innenbereich und werde im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen. Das Vorhaben sei zulässig, „weil es sich nach Art und Weise in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“, so der Beschlussvorschlag damals, der einstimmig genehmigt wurde.
Eine Hanglage aufs Äußerste ausreizen
Mit diesem Vorbescheid hat Greither die wertvolle Immobilie offenbar veräußert. Denn nun trat im Bauausschuss ein neuer Bauherr auf den Plan, Hans-Christian Limmer. Ihm genügte die Baumasse offensichtlich nicht. In seinem Antrag auf Baugenehmigung ließ er das Untergeschoß mit einer Fläche von 15 auf 20 Metern freilegen. So entstand eine breite Fensterfront im Hang, darunter ist noch die Tiefgaragenebene, mit Zufahrt von Süden über einen Kiesweg.
Dadurch entstehe von dort eine viergeschossige Ansicht mit einer talseitigen Wandhöhe von knapp neun Metern, erklärte Stefan Herbst vom Bauamt. Diese sei jedoch teils durch die Nachbarbebauung verdeckt. Dennoch entspreche die Freilegung des Untergeschosses „nicht der Gestaltungssatzung“, verdeutlichte Herbst. Jedoch sei der Baukörper 38 Zentimeter niedriger als das vergleichbare Gebäude davor in der Olaf-Gulbransson-Straße 18.
„Unmögliches Untergeschoss“
Florian Widmann (CSU) störte sich nicht nur am freigelegten Untergeschoß, sondern auch an der Tiefgarage darunter. Ähnlich sah es auch Martina Niggl-Fisser (Bürgerliste): „Ohne Untergeschoss schaut es ganz gefällig aus“. So aber sei es „unmöglich“. Im genehmigten Vorbescheid wäre das Untergeschoß zum einen nicht frei sichtbar gewesen, beschied Herbst, und würde auch nicht, wie jetzt geplant, fünf Meter weiter nach vorne rausstehen.
„Vier Geschosshöhen in der Gegend sind einzigartig“, kritisierte Peter Hollerauer (FWG), die Wandhöhe könnte „unheimlich störend“ sein. Dagegen seien die ersten Planungen „schlüssig“ gewesen. Auch er könne nicht zustimmen, so Hollerauer, da das Vorhaben „nicht der Gestaltungssatzung entspricht“. Gleicher Ansicht war auch Bürgermeister Johannes Hagn (CSU), daher wolle er „keine Ausnahme machen“. Mit der Freilegung von Kellergeschossen habe die Stadt „mehr als Ärger genug“. Deshalb sei ja die „verschärfte Satzung“ auf den Weg gebracht worden. Hagn sah „keinen Grund“, von den „Überzeugungen“ des Gremiums abzuweichen, das den Bauantrag einstimmig ablehnte.
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