Maximale Bebauung bedeutet maximale Rendite. Dieser Gewinnmaximierung versucht Rottach-Egern schon seit längerem mit Bebauungsplänen einen Riegel vorzuschieben. So wie am Dienstagabend mit der 27. Bauleitplanung.
Es sei ein Versuch, zu retten, was zu retten ist, vernimmt man als Beobachter immer wieder im Rathaussaal, wenn Bauvoranfragen für besonders sensible Gebiete auf den Tisch kommen. Bebauungsplane sollen eine Maximalbebauung verhindern, doch ein „Allheilmittel“ seien sie keinesfalls, gibt Vize-Bürgermeister Josef Lang (CSU) zu bedenken.
Oft sei es besser, mit dem Bauwerber, der das Maximum herausholen möchte, im Gespräch zu einer vernünftigen Lösung zu kommen. Doch die Erfahrung zeigt, dass der Konsens dort den Kürzeren zieht, wo der Profit im Vordergrund steht. Daher ist die Gemeinde immer öfter mit der Aufstellung von Bauleitplanungen gefordert. Ob zuletzt im Gebiet Kobell- und Werinherstraße, der Forellen- und Fischerstraße, vielfach entlang der Karl-Theodor-Straße oder nun zuletzt im Bereich der Hagrainer und Sonnenmoosstraße. Inzwischen sei man beim 27. Bebauungsplan angelangt, erklärt Bauamtsleiterin Christine Obermüller auf Nachfrage
Auslöser für die Aufstellung eines Bebauungsplans sei in der Hagrainer Straße der geplante Abriss eines Einfamilienhauses gewesen, das durch ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage ersetzt werden sollte, begründete Bürgermeister Christian Köck (CSU) das Vorhaben. Noch gebe es dort eine relativ lockere Bebauung. Allerdings seien in der Nachbarschaft Grundstücke vorhanden, auf denen in den nächsten Jahren durchaus etwas „passieren“ könnte.
Präventivmaßnahme mit fünf Punkten
Möglich wäre, dass dann auf jetzt genehmigte Bauvorhaben Bezug genommen werden könnte. „Noch haben wir die Möglichkeit, etwas zu regeln“, hofft Köck, damit man sich hinterher nicht den Vorwurf machen müsse, man wäre untätig gewesen. „Das ist jetzt vergleichbar mit einer Präventivmaßnahme“. Diese enthalte fünf Punkte: Die Festlegung von Baugrenzen für die einzelnen Wohnhäuser, die Festlegung von maximal zwei Wohneinheiten in den Häusern, die Bestimmung der maximalen Wandhöhe von 6,10 Metern und die Regelung für Nebengebäude.
Mit dem fünften Punkt soll die Grundstruktur mit schützenswertem Baumbestand geregelt werden. Die Gebietsgrenzen für den neuen Bebauungsplan sollen von der Hagrainer zur Feldstraße und im Westen zur Sonnenmoosstraße verlaufen. Köck glaubt, in diesem Quartier mit einem Bebauungsplan etwas bewirken zu können. Parallel dazu müsse auch eine Veränderungssperre erlassen werden.
Wenn der aktuelle Bauwerber seine Planungen revidiere und auch entsprechend verschlanke, dann würde Köck auch eine Befreiung vom Bebauungsplan in Aussicht stellen. Voraussetzung sei allerdings, dass der Antragsteller das Planungsziel der Gemeinde einhalte.
„Es läuft aus dem Ruder“
Genereller Befürworter von Bebauungsplänen ist Thomas Tomaschek (Grüne), „damit kann man die Bebauung beschränken. Doch nur weil jetzt dort jemand bauen wolle, sehe sich der Gemeinderat das Gebiet an, beklagt Tomaschek. „Schauen wir immer erst nach, wenn etwas, wie so oft, aus dem Ruder läuft“, fragt er die Verwaltung. Oder sei man aktiv dabei, selbst präventiv noch Ecken zu schützen.
Obermüller räumt ein, dass man erst etwas unternehme, wenn Bauvoranfragen bekannt würden. Diese würden meist für den Innenbereich eingehen, in dem bereits Bauten in einer gewissen Größe und Höhe vorhanden seien. So sei es auch in der Hagrainer Strasse. „An deren Ende ist ein 28 Meter langes Gebäude, das einem Bauernhof nachempfunden wurde, aber trotzdem nur ein Einfamilienhaus ist“. Manchmal gelinge es, die Vorbescheide abzuändern.
Bebauungspläne als „ortsplanerische Instrumente“
Andreas Erlacher (FWG) weiß als Architekt, dass „das Erstellen von Bebauungsplänen Geld und Zeit kostet“. Im Moment sei man weder in der „Not“ noch unter „Druck“. Der Gemeinderat würde zu einer Bauvoranfrage rechtzeitig Stellung beziehen und zu einer Entscheidung finden können, ob für ein Gebiet eine Bauleitplanung notwendig sei.
Wenn man über ein bestehendes Wohngebiet einen Bebauungsplan stülpe, so Lang, „müsse man auch ein Baufenster mit einer gewissen Größe ausweisen“. Da dies so manche Begehrlichkeit wecken würde, sollte man dies unterlassen. Wenn dagegen auf einer grünen Wiese ein Neubaugebiet ausgewiesen werde, sei ein Bebauungsplan sinnvoll. Für Köck ist der Bebauungsplan ist ein „ortsplanerisches Instrument“, das man „konsequent“ weiterführen sollte, auch in der Hagrainer Straße mit ihrer ländlichen Struktur rundherum. „Der Ortsteil ist erhaltenswert.”
Außerdem habe man hier noch Einflussmöglichkeiten und relativ gute Chancen, dass eine Bauleitplanung dort länger halte. „Einen Bebauungsplan aufzustellen, nur um sein Gewissen zu erleichtern, ist der falsche Weg“, so Köck. Man sollte nicht in einen Aktionismus verfallen. So sah es auch der Gemeinderat. Einstimmig votierte er für die Aufstellung eines Bebauungsplans und der Erlass einer Veränderungssperre für das Quartier an der Sonnenmoosstraße.
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