Die angekündigte Erhöhung der Steuern für Zweitwohnungen in Tegernsee hat manche Investoren verunsichert und sich auf die Nachfrage ausgewirkt. Viele fragen sich daher, ob es eine bessere Alternative gibt – vielleicht sogar im angrenzenden Ausland?
Immobilienpreisentwicklung in Österreich und in der Schweiz
Immobilien in Österreich und der Schweiz stehen bei Immobilieninvestoren hoch im Kurs. Einer der Gründe dafür ist die längerfristige Immobilienpreisentwicklung in beiden Ländern. In der Schweiz haben sich die Preise von 1985 bis 2023 verdreifacht (inflationsbereinigt) und auch in Österreich verzeichnen die Immobilienpreise nicht erst seit gestern eine jährliche Steigerung.
Laut dem Deloitte Wohnimmobilienpreisindex 2022 steigen die Preise für Häuser in Österreich seit 2009 durchschnittlich um 6,6 % p. a. Praktisch gleich wie in der Schweiz, wo gemessen am Index eine Erhöhung der Immobilienpreise für Einfamilienhäuser um 6,7 % p. a. verzeichnet wird.
Eine weitere Gemeinsamkeit österreichischer und schweizerischer Immobilien ist, dass sich die Preise regional stark unterscheiden. Die Quadratmeterpreise in Zürich (ca. 15.000 Schweizer Franken pro Quadratmeter) sind mit jenen in Wien Innere Stadt (17.000 Euro pro Quadratmeter) vergleichbar. Hier befinden sich viele der Luxuswohnungen, die sich nur die obere Schicht leisten kann. Der landesweite Durchschnitt sieht allerdings anders aus. In der Schweiz liegt dieser aktuell bei 7.486 Schweizer Franken, in Österreich bei 4.457 EUR pro Quadratmeter. Im nahegelegenen Innsbruck bezahlt man aktuell durchschnittlich zwischen 6.653 und 9.758 Euro, in Salzburg ca. 8.800.
Verfügbarkeit und Nachfrage
Die sogenannte Lehrquote, der Anteil verfügbarer Wohnungen und Häuser, beträgt in der Schweiz aktuell nur 1,66 %, in Österreich 3,91 %. Die höhere Neuerrichtungsrate im Verhältnis zur Landesbevölkerung kann in Österreich beobachtet werden, wo laut den Experten von Deloitte im Jahr 2020 durchschnittlich 10,9 Wohnungen pro 1.000 Einwohner gebaut wurden. In der Schweiz waren es 2021 ca. 5,7 Wohnungen – aktuellere Daten wurden vom Schweizer Bundesamt für Statistik bisher nicht veröffentlicht.
Beide Länder legen großen Wert auf Qualität und Nachhaltigkeit beim Bau. Wer allerdings auf ein Haus in traditioneller Bauweise hofft, hat in Österreich wahrscheinlich mehr Auswahl.
Was müssen Anleger bedenken?
Bedenken hinsichtlich einer möglichen Immobilienblase bestehen sowohl für Österreich als auch die Schweiz. Es muss in Betracht gezogen werden, dass die Märkte auf einem Höhepunkt sein könnten, auf den eine Kurskorrektur folgt. Allerdings ist nicht vorherzusagen, wann diese eintritt und ob es notwendigerweise zu finanziellen Verlusten führen würde.
Faktoren wie die Inflationsrate, die Kaufkraft und die Nachfrage sind entscheidend dafür, wie sich die Immobilienpreise weiter entwickeln und hier unterscheiden sich die Schweiz und Österreich. Die jährliche Inflation im Mai 2023 in Österreich im Vergleich zum Vorjahresmonat betrug 8,8 %, in der hingegen Schweiz nur 2,2 %.
Während interessierte Käufer auf diese Aspekte wenig Einfluss haben, können diese Informationen dabei helfen, sich für die richtige Immobilie als Anlage zu entscheiden. Due Diligence lautet das Zauberwort: Es gilt, den lokalen Mark sorgfältig zu recherchieren. Holen sie sich bei Interesse an einem Objekt auf jeden Fall professionelle Unterstützung, um die Immobilie schätzen zu lassen.
Steuerlage und gesetzliche Voraussetzungen
Zweitwohnsitze und Ferienhäuser rund um den Tegernsee sind etwas zu beliebt. Die Erhöhung des Zweitwohnsteuersatzes auf 27 % soll laut Bürgermeister Hagn eine echte Reduzierung des Anteils der Ferienwohnungen im Ort bringen.
Für Österreich und die Schweiz gilt, dass auf regionaler (Bundesland oder Kanton und Gemeinde) entschieden wird, wie Zweit- und Ferienwohnungen und damit einhergehende Steuern reguliert werden. Beide Länder möchten vermeiden, dass zu viel heimischer Boden in ausländische Hand gerät, wobei Österreich sich innerhalb der EU-Vorgaben bewegen muss. Währenddessen verbieten einige Kantone in der Schweiz den Verkauf von Ferienhäusern und Wohnungen an Ausländer pauschal.
Unterschieden wird unter anderem zwischen Personen, die einen Zweitwohnsitz haben, Personen, die einen Ferienwohnsitz kaufen möchten, und Personen, die in erster Linie in ein Objekt zur Weitervermietung investieren möchten. So müssen beispielsweise Besitzer von Ferienimmobilien in Tirol eine Zweitwohnsitzabgabe zahlen, Berufspendler hingegen sind davon befreit.
Egal, ob man gebürtiger Schweizer ist oder nicht, für jede Immobilie in der Schweiz muss die Steuer auf den Eigenmietwert bezahlt werden. Und zwar unabhängig davon, ob man das Objekt temporär vermietet oder nicht. Erleichtert wird diese Steuerlast durch die Anzüglichkeit der Betriebskosten, doch die genaue Rechnung muss von Fall zu Fall gemacht werden.
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, holt man am besten Informationen vor Ort bei der Gemeinde ein und zieht den Rat eines Experten in Sachen Immobilien und Steuerregelung heran.
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