Bürgermeister Hagn will den überhitzten Wohnungsmarkt steuern. Sein Werkzeug: Die Zweitwohnsteuer. Sie spülte ihm 2022 fast eine Million in die Gemeindekasse. Und doch geht es auch darum, die Zweitwohnler zu schonen. Warum?
Man kann nicht behaupten, dass Zweitwohnler den Mann im zweiten Stock des Rathauses Tegernsee schätzen. Nach ihrer Diktion war er es, der ihn seit 2018 mächtig in die Tasche griff. Johannes Hagn ist ein Mann mit Überzeugungen. Dazu gehört: Wer die nahezu perfekte Infrastruktur der Kleinstadt Tegernsee nutzt, der muss dafür zahlen. Das gilt auch für jene, die hier nur mal zum Blumengießen oder zum Seefest erscheinen und den Rest des Jahres in Bogenhausen, Schlangenbad oder Pinneberg verweilen. Hagn nennt es die Monaco-isierung des Ortes. Du willst es partiell schön haben? Dann bitte zahlen.
Ein Rückblick
Rückblick: Am 1. Januar 2018 führt Hagn einen neuen Zweitwohnsteuersatz ein. Statt bisher im Schnitt 11, 8 Prozent soll nun der Steuersatz auf 20 Prozent steigen. Zu diesem Zeitpunkt beträgt der Anteil der Zweitwohnsitze am gesamten Wohnraum in Tegernsee fast 19 Prozent! Viel runtergelassene Jalousien für einen Ort mit nicht einmal 4000 Einwohnern, der offiziell als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt. Hagn will vor allem eins: Steuern. Und damit ist nicht das Geld gemeint. Er will mit seinen begrenzten Möglichkeiten den überhitzten Wohnungsmarkt abkühlen, eben steuern. Wie das?
Vor der Erhöhung nahm die Stadt Tegernsee weniger als 480. 000 Euro aus der Zweitwohnsteuer ein. Letztes Jahr waren es fast eine Million Euro.
Damit wird nicht der Haushalt saniert. Damit kaufen wir Häuser, Wohnungen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Johannes Hagn
Die Mittel werden ausschließlich dafür genutzt. So kann die Stadt eben Wohnraum für acht Euro den Quadratmeter anbieten. Das liegt in der Mitte des Sozialtarifs (ca. 4,50 Euro) und dem Durchschnittspreis am Ostufer von 16 Euro pro Quadratmeter. Es lohnt sich. Tegernsee hat ca. 160 Wohnungen, was etwa 18 Prozent des Gesamtwohnraums entspricht (München liegt bei unter 5 %). Einige Wohnungen werden von der Stadt selbst vermietet, manche sind noch in Erbpacht, fallen aber in wenigen Jahren zurück in das kommunale Eigentum.
Über das Schonen der Zweitwohnler
Hat sich durch die Erhöhung des Steuersatzes die Zahl der Zweitwohnungen reduziert? Hagn verneint. “Wir stagnieren, liegen etwa heuer bei 450 Zweitwohnlern.” Aus dieser Zahl lässt sich zweierlei interpretieren: Zum einen lässt sich der gemeine Zweitwohnsitzler nicht wirklich von Steuererhöhungen abschrecken. Die Sogwirkung zum Tegernsee ist größer, sie zahlen einfach mehr. Schließlich ist auch die Wertsteigerung des Wohnraums viel zu mächtig, als das Jammern oder Klagen wirklich lohnt.
Hagn hat mit diesem Anziehen der Steuer notwendige Mittel aufgeschürft, die bezahlbaren Wohnraum am Ostufer möglich macht. Zugespitzt: Jeder Zweitwohnler sollte möglichst schonend behandelt werden, denn er oder sie finanziert das Wohnen vieler Menschen in Tegernsee.
Nur: Johannes Hagn reicht das nicht. “Ich werde noch vor Juni dem Stadtrat einen veränderten Steuersatz vorschlagen, auch um eine echte Reduzierung der Zweitwohn-Zahl zu erreichen”, sagt er zuversichtlich. Er schlägt eine Erhöhung ‘auf bis zu 27 Prozent vor.’ Das wären noch einmal gute 200. 000 Euro Mehreinnahmen für den bezahlbaren Wohnraum (Keine gute Nachricht für die Butzmanns dieser Welt). Baden-Baden liegt bei über 30 Prozent im Zweitwohnsteuer-Segment. Verdammt viel Geld für die Eigentümer.
Aber es ist pro-aktives Steuern des Wohnraums. Andere Gemeinden im Tal sind diesen Weg mitgegangen. Auch Bad Wiessee verlangt 20 Prozent. Nicht unwahrscheinlich ist ein ähnlicher Anstieg auch am Westufer.
Klar muss jedem sein, dass man diese “Zweitwohnler” nicht ewig melken kann. Was vielen Menschen zurecht aufstößt, ist die Wut und der Hass einzelner, gegenüber den Zweitwohnlern. So als seien sie es, die einzig für die prekäre Wohnungsmarktmisere zuständig seien. Das ist Unsinn. Im Gegenteil: Viele Geschäftsleute, Handwerker und Gastronomen sind über die Zweitwohnler ausgesprochen glücklich. Denn sie spülen gutes Geld auch in deren Kassen.
Hintergrund Zweitwohnungsteuer
Das Bundesverfassungsgericht hat eindeutig geurteilt: Zum einen soll die Steuer der Finanzierung der Gemeinde dienen. Zum anderen hat sie eine Leitungs- und Steuerungsfunktion, damit Wohnraum nicht leer steht, sondern der Bevölkerung und dem Tourismus zur Verfügung. Der allgemeine Gleichheitssatz wird durch die Steuer nicht verletzt. Bei der Abgabe handelt es sich um eine Aufwandssteuer, die unabhängig von dem Anlass für die Zweitwohnung erhoben wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bezieht sich die Abgabe auf den reinen äußerlichen Eindruck einer besonderen Leistungsfähigkeit. Heißt: Derjenige, der sich zwei Wohnungen leisten kann, ist wirtschaftlich dazu in der Lage und kann deshalb über Steuern an der Finanzierung der kommunalen Infrastruktur beteiligt werden.
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