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Wissenswertes zum Nießbrauch

Von Extern

Mit dem Thema Nießbrauchrecht kommt man meist erst in Berührung, wenn man selbst ein solches Recht übertragen bekommt oder es jemanden übertragen möchte. Es handelt sich beim Nießbrauch um das nicht veräußerliche Recht, das Eigentum einer anderen Person weitgehend uneingeschränkt zu nutzen. Besonders häufig findet das Nießbrauchrecht bei Immobilien Anwendung – etwa dann, wenn eine Eigentumsüberschreibung auf die eigenen Nachkommen oder andere Personen stattfindet und ein Wohnrecht allein nicht als Ausgleich ausreicht.

Was genau ist Nießbrauch?

Wer das Nießbrauchrecht an einem Gegenstand oder an einer Immobilie innehat, kann weitgehend frei darüber verfügen. Dabei gilt es allerdings zu bedenken, dass ein Unterschied zwischen dem Eigentums- und dem Nießbrauchrecht besteht: So kann ein Nießbraucher den betreffenden Gegenstand beispielsweise nicht verkaufen – wohl aber vermieten. Nicht nur bei der Überschreibung und Schenkung findet das Nießbrauchrecht Anwendung, sondern auch häufig im Rahmen einer sogenannten Immobilienverrentung.

Um den Kapitalwert für Nießbrauch berechnen zu können, sollte man folgende Parameter kennen: den geschätzten Immobilienwert, die fiktive Jahresmiete für die betreffende Wohneinheit sowie Alter und Geschlecht des jüngsten Eigentümers. Weil sich der Wert des Nießbrauchrechtes an der durchschnittlichen Lebenserwartung orientiert, sind die letzten beiden Faktoren wichtig für die Berechnung.

In der Regel erlischt das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des Nießbrauchers. Je nach Ausgestaltung kann es danach an eine dritte Person übertragen werden. Es ist aber auch möglich, die Laufzeit des Nießbrauches zu begrenzen. Die Gewährung des Nießbrauchrechtes sollte im Grundbuch verankert werden und muss deshalb notariell beglaubigt werden.

Vorteile des Nießbrauchs

Für den Nießbraucher bringt dieses Recht zahlreiche Vorteile mit sich: Er hat damit nicht nur ein vollumfängliches Wohnrecht, sondern auch die Nutzungsgewalt über fremdes Eigentum. Daraus ergibt sich ein weiterer Vorteil. Nießbraucher müssen die betreffende Immobilie nicht zwangsläufig selbst bewohnen, sondern können diese auch zur Vermietung nutzen. Gemäß § 1030 BGB dürfen Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung vom Nießbraucher behalten werden.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Wie bei so vielen anderen Rechten auch, gibt es auch beim Nießbrauch eine Reihe von Varianten. Diese Unterscheidung hat in der Regel nur steuerrechtliche Auswirkungen.

Der Quotennießbrauch umfasst lediglich einen Teil des übertragenen Gegenstandes – beispielsweise einen Grundstücksanteil. Beim Bruchteilsnießbrauch teilen sich mehrere Personen das eingeräumte Nießbrauchrecht. Diese Variante wird vorwiegend bei Mehrparteienhäusern angewendet.

Werden Immobilien von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen, kommt es häufig schon vor der Übertragung zum sogenannten Vorbehaltsnießbrauch. Dieser wandelt sich dann mit der Übertragung in ein vollumfängliches Nutzungsrecht um.

Etwas komplexer ist der nachrangige Nießbrauch, bei dem das Nießbrauchrecht nach dem Ableben des Nutzers auf eine nachrangige dritte Person übergeht. Beim Zuwendungsnießbrauch leistet der Nießbraucher Zahlungen an den Eigentümer, darf aber Einkünfte – beispielsweise aus Vermietung – behalten.

Wofür ist Nießbrauch?

Nießbrauch findet überwiegend dann Anwendung, wenn Eigentum von einer Person auf eine andere übertragen wurde. Meist liegt der Gewährung des Rechtes die Voraussetzung zugrunde, dass die ehemaligen Eigentümer weiterhin in ihrer Wohnung leben wollen und diese uneingeschränkt nutzen möchten.

Das Nießbrauchrecht sichert also Personen, die ihre Eigentumsrechte an andere abtreten, ein Wohnrecht zu. Weil sie die Immobilie uneingeschränkt und nach Belieben nutzen können, ist es außerdem möglich, durch Mieteinnahmen den Unterhalt zu sichern. Dies kann vor allem dann wichtig sein, wenn Nießbraucher in ein Pflegeheim umsiedeln müssen und durch die Mieteinnahmen freies Kapital zur Verfügung haben.

Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Auch wenn die beiden Begriffe Wohnrecht und Nießbrauchrecht im allgemeinen Sprachgebrauch oft gleichbedeutend verwendet werden, gibt es aus rechtlicher Sicht maßgebliche Unterschiede. Das Nießbrauchrecht ist deutlich umfangreicher als ein bloßes Wohnrecht.

Personen, die das Wohnrecht für eine Immobilie innehaben, dürfen darin leben und die Immobilie auch nach Belieben nutzen, sofern dadurch keine beträchtlichen Veränderungen oder gar Wertminderungen an der Wohneinheit entstehen.

Personen, die als Nießbraucher eingetragen wurden, genießen neben dem Wohnrecht auch die vollumfängliche Nutzungsgewalt. Sie dürfen die Immobilie selbstständig vermieten und die entsprechenden Einnahmen behalten – diese Option besteht beim bloßen Wohnrecht nicht. Darin liegt also der größte Unterschied zwischen den beiden Möglichkeiten.

Unabhängig davon, ob ein Nießbrauch- oder ein Wohnrecht besteht, dürfen die Inhaber dieses Rechtes die Immobilie weder verkaufen noch vorsätzlich beschädigen oder zerstören.

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