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Wiesseer Gemeinderat will Hotel- und Klinikbetreiber zu Gemeinwohl drängen

Wo wohnen die Helferlein?

Von Martin Calsow

Der Betreiber einer Klinik braucht Pflegekräfte, rekrutiert sie aus dem Ausland. Dann Pandemie. Er schickt sie ins Rathaus. Dort sollen sie nach Wohnraum fragen. Das ist der Stoff für sozialen Unfrieden. Knapper Wohnraum wird auch durch Hotels mit ihrem Personalbedarf geschaffen. Die Wiesseer Gemeinde will nun als erste Kommune im Tal dagegen steuern.

Wohnraum ist knapp – auch in Bad Wiessee.

Wohnraum im Tal – eine seltene Ressource. Während die Mieten ins Unermessliche steigen, finden Normalverdiener kaum noch Platz, müssen wegziehen, und – so sie denn im Tegernseer Tal eine Arbeitsstelle haben, lange Pendlerzeiten in Kauf nehmen. Da ist der zusätzliche Verkehr noch das geringste Problem. Immer mehr Gemeinden spüren den Druck, Wohnraum für Niedriglohn-Angestellte schaffen zu müssen.

Unter anderem Grund dafür: Hoteliers und Gastronomen brauchen Saison-Kräfte, verlassen sich aber darauf, dass diese Menschen irgendwo unterkommen, dass die Gemeinschaft mittels kommunaler Wohnprojekte dafür sorgt. Die Gemeinde Bad Wiessee hat nun in einem einzigartigen Beschluss etwas entgegengesetzt.

In einer jüngsten nicht-öffentlichen Sitzung beschloss das Gremium, ”dass die Gemeinde beim zukünftigen Bau von Beherbergungsbetrieben, bei zusätzlich zu schaffendem Baurecht durch die Gemeinde (bauliche Abweichungen, Änderung oder Erstellung von B-Plänen etc.), den zusätzlichen Bau von Personalwohnungen verlangen wird. Dies ist über einen Durchführungsvertrag sicherzustellen, der bei einem vorhabenbezogenen B-Plan obligat auszuarbeiten ist.”

Gemeinde will Bau von Personalwohnungen einfordern

Bürgermeister Robert Kühn dazu: ”Es ist ein wegweisender Beschluss für uns als größte touristische Gemeinde im Landkreis. Wir wollen nicht Wachstum um jeden Preis, sondern Nachhaltigkeit und Qualität auf allen Ebenen.” Das hört sich natürlich gut an, ist auch dringend nötig. Allein acht Hotelprojekte werden im Tal derzeit realisiert.

In Bad Wiessee werden mit dem Strüngmann-Luxushotel und der Till-Schweiger-Herberge “Barefoot” bis zu 140 Stellplätze für Fremde hochgezogen. In Rottach-Egern haben die Joghurt-Macher von Ehrmann einen runderneuerten Hotelkomplex in grauen Panzerkreuzer-Stil hingestellt. Hinzu kommen Kliniken für die Lahmen und Siechenden der Republik, ob Kirinus oder Jägerwinkel – überall braucht es also emsige Helferlein, die den Gästen den Aufenthalt im Tal so schön wie möglich machen sollen.

Einheit im Wiesseer Rat – fast…

Auch von CSU-Seite wird der Beschluss mitgetragen. Fraktionschef Florian Sareiter: „Wann immer die Kommune besondere Rechte (erweitertes Baurecht, Nutzungänderungen, Ausnahmen, etc) erteilt, muss Sie meines Erachtens im Gegenzug direkt in Form von Flächenabtretungen, Belegungsrechten Wohnen, Parken, etc, Schaffung öffentlicher Infrastruktur (Restaurants, Gewerbe, etc) partizipieren. Dies wird bereits gelebt und sollte unbedingt fortgeführt werden.“

Aber Sareiter sieht auch Schwierigkeiten: „In diese Durchführungsverträge jedoch grundsätzlich eine Verpflichtung zur Schaffung von Personalwohnungen festzuschreiben, halte ich persönlich – wenn auch gut gemeint – für nicht dienlich und praktikabel. Ich würde individuelle Absprachen und Maßgaben – natürlich gerne auch über Personalwohnungen – bevorzugen. Weitere Details werfen Fragen auf: Welches Verhältnis ist das grundsätzlich anzuwenden? 1:5, 1:10? Wo müssen die Personalwohnungen denn grundsätzlich bereitgestellt werden, in Bad Wiessee, im Tal oder im Landkreis?“

Mit dem Beschluss in Bad Wiessee ist also zumindest ein erster Wurf gelungen, erstaunlich für einen einst so zerstrittenen Rat. Jetzt zeigt der Praxistest, ob dem politischen Willen auch der nachweisbare Effekt folgt. Hier der Beschluss im Original:

 

Sachverhalt:

Es ist zunehmend festzustellen, dass Investoren, die bei Bauprojekten von Beherbergungsbetrieben Baurecht von der Gemeinde erhalten, nur sehr zurückhaltend in die Schaffung von Wohnraum investieren, obwohl Tourismusbetriebe oft sehr personalintensiv sind.

Einige der für den Betrieb dieser Einrichtungen benötigten Tätigkeiten sind Jobs im Niedriglohnbereich. Bei den derzeitigen – und auf absehbare Zeit wohl nicht sinkenden – Mietpreisen sind für nicht wenige Beschäftigte im Tourismussektor Wohnungen auf dem freien Markt unerschwinglich.

Folglich haben manche Beschäftigte weite Anfahrtswege, was verkehrspolitisch problematisch ist. Bei einem Arbeitsplatzverlust geraten manche in eine für sie wirtschaftlich schwierige Situation, die u. U. auch in die Obdachlosigkeit führen kann; die jeweilige Wohnsitzgemeinde ist in diesem Fall dafür verantwortlich, den Betroffenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

Manche Investoren fordern die Gemeinde auf, zusätzlichen Wohnraum für Personalwohnungen zu schaffen. Es entsteht der Eindruck, mit dieser Anregung Gewinne privatisieren und Kosten sozialisieren zu wollen. Die Gemeinde Bad Wiessee hat, aus Verantwortung ihren Bürgern gegenüber, das Kommunalunternehmen Bad Wiessee gegründet. Dieses Unternehmen hat unter anderem die Verpflichtung, den sozialen Wohnbau zu fördern. Vornehmlicher Zweck des KU ist es jedoch nicht, Personalwohnungen zur Verfügung zu stellen, sondern Wohnraum für Einheimische zu schaffen.

Aus Sicht der Verwaltung ist es daher an der Zeit, Unternehmer zu verpflichten, in einem größeren Maße soziale Verantwortung, im Sinne einer verpflichtenden und verhältnismäßigen Schaffung von Personalwohnraum, für Ihre Mitarbeiter zu übernehmen. Dies dann, wenn sie von der Gemeinde zusätzliches Baurecht für einen Beherbergungsbetrieb erbitten.

Die zugehörige rechtliche Überprüfung dieser Fragestellung hat ergeben, dass ein hierfür rechtssicheres Instrument ein entsprechender Passus in einem Durchführungsvertrag für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, gem. § 12 BauGB, ist.

Die Erstellung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen sollte bei größeren Bauprojekten ohne Anspruch des Vorhabenträgers auf die Baugenehmigung (Baurecht wird durch die Gemeinde geschaffen) das Mittel zur Wahl sein und somit auch ein zugehöriger Durchführungsvertrag.

Diese Lösung kann auch verknüpft werden mit einer (verbindlichen) einseitigen Voraberklärung des Vorhabenträgers, dass in ausreichendem Maße Mitarbeiterwohnraum zur Verfügung gestellt werden muss.

Beschluss:

Das Gremium fasst hiermit folgenden Grundsatzbeschluss für alle künftigen und der Gemeinde noch nicht bekannten Bauprojekte für die Erstellung von Beherbergungsbetrieben bei denen kein Anspruch des Vorhabenträgers auf die Baugenehmigung besteht:
  1. Es ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufzustellen.
  2. Es ist ein zugehöriger Durchführungsvertrag auszuarbeiten.
  3. Der Durchführungsvertrag und der Vorhaben- und Erschließungsplan müssen ein bestimmtes und angemessenes Verhältnis zwischen der Anzahl der zu vermietenden Zimmer und der Anzahl der zu errichtenden Personalwohnungen vorsehen.
Vom Vorhabenträger ist im Vorfeld der Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine einseitige Voraberklärung abzugeben, die aufzeigt, in welchem Maße Mitarbeiterwohnraum zur Verfügung gestellt werden wird.

 


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