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Was machen die Gemeinden gegen Wohnraummangel und Mietpreis-Explosion?

Besteuern, beschränken, bebauen

Von Martin Calsow

890 Euro für 28 Quadratmeter. In Bad Wiessee. An der Durchgangsstraße. So liegen hier im Tal die Preise für Mietwohnungen. Wie heißt es dann so schön binsig: Für Normalverbraucher nicht erschwinglich. Da ist der Ruf nach politischen Maßnahmen sofort da. Also, was machen die da eigentlich? Wir haben nachgefragt.

Die Gemeinde Kreuth hat ihre eigenen Methoden

Josef Bierschneider ist gefühlt seit dem Kambrium Bürgermeister von Kreuth. Er hat die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt als Hauptamtlicher hautnah miterlebt. Der Konservative neigt sicher nicht zu linken Thesen, und dennoch greifen er und der Kreuther Gemeinderat zu erheblichen Maßnahmen, um den Bürgern bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Im Dialog mit Bierschneider zeigen wir ihm das Mietangebot aus Wiessee. Seine Reaktion ist klar:

Es ist erschreckend, wie hier die Mietpreise und die Bodenpreise in die Höhe schießen. Das von Ihnen gezeigte Beispiel spricht für sich.

Und dann kommt er mit dem Klassiker der hiesigen Kommunalpolitik: „Meine Erfahrung ist, dass bei uns im Tal zwar neue Wohnungen entstehen, diese aber oft sehr hochpreisig gebaut und dann hochpreisig vermietet werden, so dass sich vielfach nur reiche Zweitwohnungsinhaber diese Wohnungen leisten können.“

Zweitwohnsitzler, zig Hotels und mehr Personal

Das ist sicher ein wichtiger Punkt. Die jetzige Ausrichtung des Tourismus lockt eine vermögende Käuferschicht an den See. Die kam zwar schon immer, der Effekt hat sich aber eben durch eine niedrige Zinspolitik („Kauf, egal was“) verstärkt. Hinzu kommen die zusätzlichen Hotels, die eben Servicepersonal erfordern. Man spricht von bis zu 1.000 zusätzlichen Menschen, die hier im Tourismus arbeiten, hier auch leben wollen und so Druck auf den ohnehin begrenzten Mietmarkt ausüben.

Das ist lediglich eine Beobachtung. Weder Zweitwohnungsbesitzern, die nun auch erheblich im Tal konsumieren und eine jährliche Versorgung mit Steuern garantieren, noch das Personal ist unterkomplex als Hauptgrund für die Wohnmisere auszumachen. Nur: Es bleibt eben nicht ohne Folgen. In Bad Wiessee fordert der Gemeinderat von zukünftigen Hotelprojekten Personalwohnungen, um den Druck auszugleichen.

Gemeinden vs. Bauträger

In Tegernsee wollen sie mit einer drastischen Erhöhung der Zweitwohnungssteuer wenigstens Einnahmen erzielen. Geld, mit dem Häuser und Wohnungen für Einheimische von der Kommune gekauft werden kann. Hans Hagn hat als Erbonkel da schon Erfolge feiern können. Aber am Ende ist das eben auch nur begrenzt, meist ein Tropfen auf einen überhitzten Mietmarktherd.

Kreuth geht noch weiter. Der dortige Gemeinderat will keinerlei Zweitwohnungen mehr zulassen, und bekam es prompt mit örtlichen Bauträgern zu tun. Denen drohte ein wichtiger Geschäftszweig wegzubrechen. Ihre holzvertäfelten öden Landhäuser sollen ja eben jene vermögende Klientel ansprechen, die die Häuser nur selten selbst beziehen, sondern es als Anlagewert möglichst hochpreisig vermieten oder wiederverkaufen wollen.

Ergebnis: Der Mietspiegel, wichtig für die Bemessungen anderer Mieten in der Umgebung, wie auch der Bodenwert steigt ins Unermessliche. Da kommt dann der nächste Effekt ins Spiel. Beim Weitervererben wird eben dieser Bodenwert für die zu zahlende Erbschaftsteuer angesetzt. Und statt selbst dort zu wohnen, sind Einheimische gezwungen, das Haus zu verkaufen. Was passiert? Siehe oben. Ein böser Kreislauf.

Die Verzweiflung junger Einheimischer

In ihrer Verzweiflung, ein Bürgermeister berichtet von wöchentlichen Besuchen junger Einheimischer, die flehentlich um Wohnraum bitten, rufen die Bürgermeister nach Vater Staat. Josef Bierschneider dazu: „Im letzten Jahr wurden durch gemeinsame Intervention der Talgemeinden beim Justizministerium alle Orte um den See in die Liste der Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in der Mieterschutzverordnung aufgenommen. In der ursprünglichen Entwurfsfassung war nur Rottach-Egern drin.“

Was bürokratisch verquast klingt, ist wuchtige Munition. Konkret fasst Bierschneider die Möglichkeiten zusammen: „In den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten folgende Regelungen:

  • Mietpreisbremse: Wenn Bestandswohnungen neu vermietet werden, darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Abgesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf bei bestehenden Mietverhältnissen binnen drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht werden.
  • Kündigungssperrfrist: Bei der Umwandlung in Wohnungseigentum kann der Erwerber von vermietetem Wohnraum dem Mieter erst zehn Jahre (statt drei Jahre) nach der Veräußerung wegen Eigenbedarf kündigen.

Dann sind da noch die kommunalen Wohnbau-Unternehmen. Da setzen die Wiesseer drauf. Bauen Mehr-Generationenhäuser, reißen Altbestand ab, erstellen neuwertige Häuser. Aber auch hier gibt es Begrenzungen. Mietpreise steigen auch dort. Und schon jetzt finden sich auf Immobilienportalen Weiterverkaufsangebote von Einheimischen-Wohnungen.

Eben noch beschwert, wird auch der Einheimische zum gierigen Privatmakler, will am Boom mitverdienen. Dennoch wird Wohnraum geschaffen, bleibt zumeist in kommunaler Hand und kann so ein wenig Milderung schaffen. Aber so werden die Gemeinden zu Playern im Immobilienmarkt, konkurrieren mit örtlichen, privaten Bauträgern.

Mehr Wohnraum, weniger Natur

Talgemeinden wie Tegernsee und Kreuth versuchen, in den Genuss den gerade von der Staatsregierung beschlossenen Baulandmobilisierungsgesetz zu kommen. Das Wortmonstrum steht für eine vereinfachte Form für die Kommunen, Bauland zu erschließen. Wohnungsbau wird erleichtert, was aber eben auch zu einem Flächenverbrauch führt. Ein zweischneidiges Schwert, könnten doch Orte wie die Amerikaner-Wiese infrage kommen.

Kommunale Vorkaufsrechte sollen ausgeweitet werden, sodass Kommunen bei Problemimmobilien und brachliegenden Grundstücken einschreiten können. Damit könnten sie der Preisspirale entgegensteuern. Das setzt aber Mittel voraus. Mittel, die einige Gemeinden wie Kreuth schlicht nicht haben. Das Baugebot soll erweitert werden, um Baulücken und ungenutzte Grundstücke leichter schließen zu können. Nur, was für den einen eine Lücke, ist für den anderen eine schützenswerte Wiese.

Eine Torte kann man nur einmal essen, Flächen nur einmal von Natur zu Beton werden lassen. Bürgermeister Bierschneider erhofft sich von der Politik „noch mehr Möglichkeiten, um einer ungewollten Entwicklung entgegensteuern zu können.“ Wendet man den Blick in vergleichbare regionale Räume wie Kitzbühel oder Sylt, könnte man resignieren. Aber vielleicht lernt man auch von diesen abschreckenden Beispielen. Noch versucht man es allerorten mit den drei B’s. : Besteuern von Zweitwohnraum, beschränken der Mieten und letztlich das Bebauen unserer Natur.


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