Ursprünglich war es als Grundlage für künftige Hotelneubauten mit Verkaufsflächen gedacht. Doch das Einzelhandelsgutachten zeigt vor allem eins: Schwächen und Mängel der Wiesseer Ladenlokale.
Mitte vergangenen Jahres waren Rafael Stegen und seine Mitarbeiter des Münchner Planungsbüros Salm&Stegen in Bad Wiessee unterwegs. In der Tasche hatten sie den Auftrag der Gemeinde für ein Einzelhandelsgutachten. 107 Betriebe haben sie dafür ausgemacht, die sie schriftlich befragten.
Doch nur 35 davon waren zu einer Antwort bereit. Dies entspreche einer Rücklaufquote von 33 Prozent. „Das aber ist viel zu wenig, wenn es um den eigenen Ort geht“, sagt Stegen später auf Nachfrage. Es sei auch keine repräsentative Umfrage gewesen, „Ziel war ein Stimmungsbild“. Wie denken Gewerbetreibende über Bad Wiessee, wie sind ihre eigenen betrieblichen Dispositionen? Das Ergebnis präsentierte Stegner nun über ein Jahr später dem Gemeinderat in seiner Sondersitzung am Dienstagabend.
Die Studie sei kein „Wunderwerk“, sondern nur eine fachplanerische Grundlage zur Entscheidungshilfe auch für das „Ritter“–Areal. Das Einzelhandelskonzept diene auch städtebaulichen Untersuchungen, zu denen die Ortsentwicklung und der Verkehr gehören. Die Aussagen des Gutachtens sollten bei der Sanierung des Ortskerns berücksichtigt werden. „Es geht eben nicht ausschließlich um den Einzelhandel“, betonte Stegen.
Zu wenig Laufkundschaft in der Ortsmitte
Eine Erkenntnis nun sei, dass es im mittelfristigen Bedarfbereichs wie Mode etwa genau so viel Verkaufsfläche in der Ortsmitte gebe, wie im kurzfristigen Bereich mit Nahrungsmitteln und Drogerieartikeln. Diese Sparte erzeuge aber mehr Frequenz mit mehr Einkäufen. Ergebnis der Umfrage sei auch der Wunsch nach Erweiterung der Sortimente, mehr Auswahlmöglichkeit für Kunden.
Nachholbedarf wird vor allem in den Sparten Drogerie, Haushalts-, Spiel- und Kinderwaren gesehen. Die Rückmeldungen hätten den Wunsch nach mehr Aufenthaltsmöglichkeiten für Kunden wie den Lindenplatz ergeben. Damit könne die Frequenz von Kunden gesteigert werden.
Überalterte Strukturen
„Deutlich wurde auch ein Investitionsstau in den Betrieben“, so Stegen. Als Grund nennt er die geringe Eigentumsquote von weniger als 25 Prozent. Die Eigentümer dieser vermieteten Ladenlokale würden meist „irgendwo anders“ leben und vergleichsweise hohe Mieten verlangen, „15 Euro pro Quadratmeter im Mittel“. Viele der Immobilien seien aus heutiger Sicht auch keine Handelsimmobilien mehr. Mit kleinen Schaufenstern, nichttragenden Säulen, die die Sicht nach innen versperren und ohne barrierefreie Zugänge“.
Die Läden sind völlig aus der Zeit gefallen. Da ist großer Handlungsbedarf.
Er empfiehlt Anreize für die Eigentümer zu schaffen. Weiter habe sich gezeigt, dass ein Drittel der Geschäftsführer über 55 Jahre alt sei. „Das ist ein vergleichbar hoher Wert und ein Frühwarnsystem“. Meist sei ebenso die Nachfolge nicht geklärt. Damit stelle sich die Frage, „was kommt dann, wenn die Betreiber in fünf bis zehn Jahren aufhören“. Deshalb empfiehlt Stegen der Gemeinde, sich „aktiv“ um die Händlerschaft zu bemühen.
Im Zentrum müsste es mehr Vielfalt, mehr Urbanität mit kurzen Wegen, statt Monostrukturen geben. Bislang gebe es im Ort zu wenig Laufkundschaft. Aber bei 150 Quadratmeter Ladenfläche werde man keinen „Frequenzbringer“ ansiedeln können, wie die vielen Leerstände zeigen würden. Die Kunden hätten aber Interesse an kurzfristigen Bedarfsgütern.
Doch Wiessee habe keine größeren Handelsflächen in Erdgeschossen. Bei der künftigen Bebauung im Ortskern müsse es einen Nutzungsmix aus Wohnen und größeren Läden geben. Hier müsste an der Münchner Straße etwas Hochwertiges mit Tiefgaragen entstehen, das dem Erscheinungsbild des Ortes angepasst sei. Stegens Fazit: „Handel ist heute kein Wunschkonzert mehr“.
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